Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Евтините и скъпите тристайни за 19 дни: темп, намаления, строеж

Разделихме обявите за тристаен на пет ценови класа и ги проследихме от 17.09.2026 до 06.10.2026. Под €180 хил. 19,6% са изчезнали от портала, а над €500 хил. 10,6%. Скъпите свалят цената по-рядко, но когато го правят, медианата е −4,8% срещу −3% при евтините.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Евтиното си отива първо

Изчезнали за 19 дни по ценови класове

19,6%

под €180 хил.

15%

€180–250 хил.

14,8%

€250–350 хил.

16%

€350–500 хил.

10,6%

над €500 хил.

Дял от обявите на 17.09, които липсват на 06.10. Само райони без таван на извадката.

Под €180 хил. почти всяка пета обява я няма след 19 дни. В средните класове е около всяка седма, а над €500 хил. е по-малко от всяка девета. Средното за всички е 15,4%.

Кривата не е права. Класът €350–500 хил. губи 16%, повече от съседния по-евтин клас. Защо, данните не казват: класът е по-малък и в него влизат различни квартали. Изчезнала обява не означава сделка. Може да е продадена, може и да е свалена от портала, за да се появи отново с друг телефон.

Срокът е 19 дни и темповете важат само за него. Ако ги умножите по дванадесет месеца, ще получите число, което данните не подкрепят. Как изглежда оцеляването по дни и сегменти, има в колко живее обявата.

Кой сваля по-често и кой с повече

Дял на обявите с по-ниска цена след 19 дни

под €180 хил.
9,9%
€180–250 хил.
6%
€250–350 хил.
6,2%
€350–500 хил.
8%
над €500 хил.
6,1%

От обявите, налични и на двете дати.

Медианно намаление при свалилите, по класове

под €180 хил.
−3%
€180–250 хил.
−3,6%
€250–350 хил.
−3%
€350–500 хил.
−3,5%
над €500 хил.
−4,8%

Само обявите с по-ниска цена на 06.10 спрямо 17.09.

Евтините свалят най-често: 9,9%. Скъпите над €500 хил. свалят в 6,1% от случаите, но с медиана −4,8%, най-голямата от всички класове. В евро разликата е още по-видима. Примерно при обява за €160 000 намаление от −3% е около €4 800. При €600 000 намалението от −4,8% прави около €28 800.

Продавачът на евтин апартамент обикновено има по-малко място за маневра: сумата му трябва за следваща покупка или за изплащане на кредит. При скъпия имот една голяма стъпка надолу е начин да рестартира интереса. Това е нашият прочит от огледите, данните само показват размера.

Средните класове са най-спокойни. Между €250 хил. и €350 хил. свалят 6,2%, с медиана −3%. Там са и най-много обяви, затова всяка отделна обява има повече конкуренти, а продавачът по-рядко бърза да реже.

Повишенията са в долния край

Тук данните казват нещо по-неочаквано. Обявите под €180 хил. вдигат цената в 2,8% от случаите, а в класа €350–500 хил. само 0,3%. Повишение на евтина обява е рядко, но не е изключение.

Възможните обяснения са две и не можем да ги разделим. Едното: евтината обява привлича много обаждания и продавачът решава, че е подценил. Другото: в този клас има строящи се сгради, където строителят вдига ценовата листа на етапи. Повече за повишенията на зелено пишем в цените на зелено за 19 дни.

Колко от всеки клас е на зелено

Дял на обявите в строеж по ценови класове

В строеж
Завършени или без година

под €180 хил.
40%60%
€180–250 хил.
52%48%
€250–350 хил.
43%57%
€350–500 хил.
31%69%
над €500 хил.
22%78%

Дял от обявите на 17.09 в районите без таван.

Средният клас €180–250 хил. е наполовина в строеж: 51,6%. Там строителите слагат най-много тристайни. Над €500 хил. делът пада до 22%. Скъпите тристайни по-често са завършени жилища.

Това обяснява част от поведението. Строящите се обяви живеят по-дълго и рядко свалят, защото цената им е част от листа за целия проект. Където те са повече, темпът изглежда по-бавен.

Евтиното и скъпото живеят в различни квартали

Ценовият клас до голяма степен е адрес. Най-ниски медиани за тристаен по септемврийската ни извадка имат кв. Орландовци (€170 хил.), кв. Люлин 3 (€176 хил.) и кв. Обеля (€180 хил.). Най-високи са в кв. Докторски паметник (€530 хил.), кв. Изгрев (€465 хил.) и кв. Лозенец (€460 хил.).

Затова разликата между евтини и скъпи обяви отчасти е разлика между квартали с различен пазар. Ако искате да видите как се движи обява спрямо собствения си квартал, а не спрямо абсолютен бюджет, погледнете цената и скоростта на обявата. Там сравнението е вътре в квартала.

Има и още едно разминаване. В евтиния клас тристайните са по-малки: медианата под €180 хил. е 86 кв.м, често панелен апартамент с две спални по десетина квадрата. Над €500 хил. медианната площ е 150 кв.м. Затова „евтин“ и „скъп“ тук говорят за сумата, която плащате, не за цената на квадрат. Една обява за €170 хил. в кв. Орландовци и една за €450 хил. в кв. Изгрев могат да имат съвсем различно съотношение между цена и площ.

Какво значи това за вашия бюджет

В евтиния клас печели подготвеният купувач: одобрено по принцип финансиране, проверени документи, свободен ден за оглед. Чакането рядко се отплаща, защото обявите си отиват по-бързо, а намаленията са малки. Колко е изборът в тези класове, писахме в предлагането по бюджет.

В скъпия клас имате повече време, а едно намаление може да е за десетки хиляди. Пробвайте със своите числа колко пари стоят зад процента.

Колко е намалението в евро за вашия клас

Цена в обявата, €Намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Това не е съвет за конкретна сделка. Цените са офертни, а реалната сделка зависи от жилището и от продавача. За обявите в долния край вижте и евтин тристаен в София, за горния тристаен над €400 000. Ако искате подбрани обяви във вашия клас, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: купуване в евтиния и в скъпия клас

3,2от 5

Оценка на редакцията: купуване в евтиния и в скъпия клас

В евтиния клас печели бързината, в скъпия търпението. Намаленията на скъпите обяви са по-редки, но в евро често са по-големи от цял годишен бюджет за ремонт.

Време за решение под €180 хил.★★★★★
Почти всяка пета обява изчезва за 19 дни.
Време за решение над €500 хил.★★★★★
Обявите стоят по-дълго, има време за сравнение.
Размер на отстъпката в евро★★★★★
Над €500 хил. медианата е −4,8%, десетки хиляди евро.
Честота на отстъпките★★★★★
Между 6% и 9,9% по класове.
Предвидимост на цената★★★★★
Повишенията са редки, но най-чести в евтиния клас.

Предимства

Ясна разлика в темпото между класовете
По-големи намаления в евро в горния край
Средните класове са стабилни

Слабости

Евтиният клас изтънява бързо
Класът до голяма степен е и квартал
Изчезналата обява не е доказана сделка

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Достатъчни са име и телефон
Попълва се за две минути
Приемаме и заявки от продавачи

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Евтините тристайни продават ли се по-бързо?

Изчезват по-бързо: 19,6% под €180 хил. за 19 дни срещу 10,6% над €500 хил. Дали са продадени, не знаем, защото обява изчезва и при оттегляне или преобявяване.

Кой ценови клас сваля цената най-често?

Най-евтиният: 9,9% от обявите под €180 хил. са с по-ниска цена след 19 дни. Следва класът €350–500 хил. с 8%.

С колко свалят скъпите тристайни?

Над €500 хил. медианата на намалението е −4,8%. При обява за €600 хил. това е около €29 хил..

Вдигат ли цената евтините обяви?

Понякога. Под €180 хил. 2,8% от обявите са с по-висока цена след 19 дни, повече от всеки друг клас.

Каква част от тристайните е в строеж по класове?

От 22% над €500 хил. до 51,6% в класа €180–250 хил.. Средните класове са най-много на зелено.

Мога ли да умножа темповете по година?

Не. Те са измерени за 19 дни. Пазарът сменя темпото си и годишно число от тях би било измислено.

Цените в статията реални сделки ли са?

Не, това са обявени цени. Реалната сделка обикновено е по-ниска, но ние не я виждаме.

Евтиният клас ли е по-добрата покупка?

Зависи от жилището, не от класа. Данните показват само, че там изборът се свива по-бързо и намаленията са по-малки в евро.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →