Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Предлагането на тристайни по квартали: какво се промени за три седмици

Броихме обявите за тристаен в 84 квартала на 17.09.2026 и на 06.10.2026. Общо са 5 697 и 5 725, почти без разлика. Под това спокойно число 27 квартала растат с поне 3%, 29 се свиват, а Центърът сам носи повече от целия ръст.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Как броим предлагането в един квартал

Тук не сдвояваме обяви. Просто броим колко обяви за тристаен показва порталът за квартала на първата и на последната дата. Влизат и дублите, т.е. един апартамент, качен от двама посредници, се брои два пъти. За сравнение във времето това не пречи, стига дублите да не се променят рязко. Взехме само квартали с поне 15 обяви на 17.09.2026, за да не гоним проценти от три обяви. Махнахме и 9 квартала, в които imot.bg показва таван от около 240: там броят е стената на портала, не пазарът. Остават 84 квартала.

5 697 → 5 725обяви в 84 квартала, 17.09.2026 → 06.10.2026
5 578 → 5 526същото без Центъра
27квартала с ръст от поне 3%
29квартала със спад от поне 3%

Градът: равно на пръв поглед

Разликата за 19 дни е 28 обяви, по-малко от половин процент. Ако извадим Центъра, кварталите заедно губят 52 обяви, около 0,9%. Малко, но в обратната посока. Това не е тревожно и не е обнадеждаващо. Три седмици в началото на есента не правят сезон. По-интересното е под средното: един квартал добавя с една пета повече обяви, съседът му губи толкова. За купувача, който гледа два-три квартала, това е реалната промяна в избора. Има и друг ефект. Обявите, които изчезват, и тези, които идват, рядко са в една и съща сграда или ценови клас. Квартал може да запази броя си, а да смени лицето си: стари панелни апартаменти излизат, нов вход в строеж влиза. Броят казва колко е изборът, не какъв е. Затова до него винаги гледайте и какво точно е новото.

84 квартала по промяна в броя обяви за 19 дни
84квартала
  • ръст от поне 3% 32,1%
  • спад от поне 3% 34,5%
  • в рамките на ±3% 33,3%

Квартали с поне 15 обяви на 17.09 и без таван на извадката.

Където изборът расте

Най-голям ръст на обявите за тристаен, 17.09 → 06.10

Без Центъра, който е разгледан отделно. Дублите се броят.

Редута е най-видимият случай: от 49 на 60. Това продължава движението, което видяхме още в първите две седмици. Люлин 3 и Толстой добавят по шест обяви. Слатина също расте с шест, до 47. Шест обяви в квартал с трийсет са двайсет процента, но си остават шест обяви. Един нов вход, качен на един ден, може да ги даде. Затова, ако кварталът ви е в този списък, погледнете дали новите обяви не са от една сграда, преди да решите, че пазарът там се отваря. Как се разпознава такъв вход, е в новите проекти за 3 седмици.

Центърът: +67% на хартия

Центърът е отделна история. 119 обяви на 17.09.2026, 199 на 06.10.2026. Никой друг квартал не е и наблизо. Няколко неща карат да сме предпазливи. Само 55 обяви са налични и на трите дати, а различните телефони растат от 92 на 147. Това прилича на голяма ротация, не на внезапна вълна от продавачи. Възможно е и порталът да подрежда и показва обявите в центъра по различен начин в различни дни, така че скрейпът да хваща различна част от тях. Част от скока вероятно е точно такъв артефакт. Колко точно, не можем да кажем. Затова сравнението без Центъра е по-честото. Подробно кои обяви се въртят там и какво значи за купувача, четете в ротацията на обявите в Центъра.

Където изборът се свива

Най-голям спад на обявите за тристаен, 17.09 → 06.10

Промяна в броя обяви, %. Малките квартали скачат силно при няколко обяви разлика.

В Люлин 9 обявите са 88 в началото и 72 накрая, 16 по-малко. Павлово губи 12, Симеоново 11, Дървеница 9. Това са квартали, които се свиваха и в първите две седмици, и движението не се обърна. Зона Б-5-3 е на върха на списъка с −40%, но там става дума за 15 срещу 9 обяви. С такива бройки процентът е по-скоро шум. В Княжево, с 44 обяви в началото, спадът от 7 вече е видим. Свиване на предлагането не значи непременно, че там се продава повече. Може продавачи да изтеглят обявите си, може обява да е изтекла и да не е подновена. Изчезналата обява не е продадена обява. Сигурно е само едно: изборът пред купувача е по-малък.

Как да следите своя квартал

Ако търсите в квартал, който се свива, разширете търсенето към съседите, преди да вдигнете бюджета. Къде са най-много тристайни изобщо, показваме в картата на предлагането, а скоростта на обявите по квартали е в бавните и бързите квартали.

Проверка на предлагането във вашия квартал

0 / 6

По бюджет, а не по квартал, предлагането разглеждаме в отделна статия, а всичко за трите седмици е в отчета за 19 дни. В заявката напишете кои квартали гледате и ще получите подбор и бележка как се движи броят обяви там.

Оценка на редакцията: броят обяви като мярка за избора

3от 5

Оценка на редакцията: броят обяви като мярка за избора

Броят обяви в квартала е прост и полезен показател за избора, стига да отделите дублите, тавана на портала и шумни случаи като Центъра.

  • Простота★★★★★

    Всеки може да преброи обявите в своя квартал.

  • Надеждност при малки квартали★★★★★

    Под 30 обяви няколко нови или изчезнали дават големи проценти.

  • Връзка с реалните продажби★★★★★

    Свиването може да е оттегляне, не продажба.

  • Полза за купувача★★★★★

    Показва къде изборът се стеснява и кога да разширите търсенето.

  • Чувствителност към артефакти★★★★★

    Центърът показва как подреждането в портала може да промени броя.

Предимства

  • Лесно се проверява
  • Сравнява квартала със самия себе си
  • Отделя Центъра като особен случай

Слабости

  • Броят включва дубли
  • Големите квартали са извън сметката
  • Три седмици са кратък период

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Подбор по квартал и бюджет
  • Кои документи да поискате
  • Достатъчни са име и телефон
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Намалява ли предлагането на тристайни в София?

В 84 квартала без таван обявите са 5 697 на 17.09.2026 и 5 725 на 06.10.2026. Без Центъра броят пада с около 0,9%. И двете промени са малки.

В кои квартали обявите за тристаен се увеличават?

Освен Центъра най-много растат Редута, Люлин 3, Толстой и Люлин 4. Ръстовете са от по няколко обяви, затова един нов вход може да промени картината.

Къде предлагането се свива най-много?

В абсолютни числа Люлин 9 губи 16 обяви, Павлово 12, Симеоново 11. В процент най-голям е спадът в Зона Б-5-3, но там обявите са едва 15.

Защо Центърът почти удвои обявите си?

От 119 на 199, но само 55 обяви са налични на трите дати. Голяма част е ротация, а част вероятно идва от това как порталът подрежда и показва обявите при скрейпа.

По-малко обяви значи ли повече продажби?

Не непременно. Обява изчезва и при оттегляне, изтичане или преобявяване. По-малко обяви значи по-малък избор, не доказан ръст на продажбите.

Защо някои големи квартали ги няма?

В 9 квартала imot.bg показва около 240 обяви. Там броят не мърда, защото е стигнал тавана на портала, и сравнението във времето е безсмислено.

Дублите не изкривяват ли броя?

Изкривяват абсолютния брой, но по-малко промяната му във времето. Затова гледаме разликата в един квартал, а не сравняваме броя между квартали.

Колко често да проверявам своя квартал?

Веднъж на една-две седмици е достатъчно. Записвайте броя в един и същи ден от седмицата и гледайте посоката за месец, не скока за ден.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен