Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристайните в София за 19 дни: отчет от три снимки, 17 септември – 6 октомври 2026

На 17.09.2026, 02.10.2026 и 06.10.2026 свалихме обявите за тристайни от imot.bg и ги сдвоихме една по една. От 6 129 обяви, които виждаме и в първата, и в последната снимка, 412 са с по-ниска цена, около 1,6% с по-висока, а огромното мнозинство стои, както беше. Тук събираме числата от всички двайсет статии на партидата и уговорките, без които те подвеждат.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Третата снимка и какво добави

Предишният ни отчет, за периода 17.09–02.10, стъпваше на две снимки. Две точки дават посока, но не казват дали движението продължава. Затова вечерта на 06.10.2026 пуснахме скрейпа още веднъж. Сега имаме три дати и два периода: 15 дни и после още 4. Обява смятаме за същата, когато съвпадат шест неща: квартал, площ, етаж, етажност, година на сградата и телефон. Ако дори едно е сменено, за нас това е друга обява. Този ключ е строг нарочно. По-добре да изпуснем някой преобявен апартамент, отколкото да залепим две различни жилища.

7 542различими обяви за тристаен на 17.09.2026

7 571различими обяви на 06.10.2026 (8 076 сурови)

6 017обяви, които открихме и в трите снимки

9квартала с таван от около 240 обяви, извън сметките за изчезване

Сурово обявите на последната дата са 8 076, но част от тях са еднакви апартаменти на един продавач, които не можем да различим. Затова работим с различимите. В 9 големи квартала порталът реже списъка около 240, и там изчезване и поява не мерим изобщо.

Медианата пак се качва, офертите пак слизат

Типичният тристаен в обявите струваше €262 250 на 17.09.2026 и €264 000 на 06.10.2026. Това е +0,7%. Квадратът мина от €2 476/кв.м на €2 499/кв.м. Прочетено бързо, пазарът поскъпва. Същите обяви казват друго. От 6 129 проследени жилища цената е паднала при 6,7% и е вдигната при 1,6%. Намаленията са четири пъти повече от повишенията. Медианата расте, защото се сменя съставът: излизат повече евтини и стари жилища, влизат обяви с по-висока цена на квадрат. Никой не е вдигнал цената на вашия бъдещ апартамент, просто в кошницата влязоха други неща.

Какво стана с 6 129 обяви, видени на 17.09.2026 и на 06.10.2026

6,7%свалени за 19 дни

цената е свалена 6,7%
цената е вдигната 1,6%
без промяна 91,7%

Обяви с еднакъв квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон на двете дати. Офертни цени.

Сумарно намаленията са около €5,4 млн. от офертите на хартия, при медиана €9 000 на обява. 117 обяви са свалени с поне 5%, 38 с поне 10%. Подробно кои и къде е в най-големите отстъпки за 19 дни.

Кой остава, кой си отива, кой се връща

Извън кварталите с таван след 19 дни са налични 84,6% от обявите. На ден изчезват около 0,9%. Стари сгради и евтини жилища си отиват по-бързо, строящите се стоят най-дълго. Сметката с полуживота е в колко живее обявата. Изчезналата обява обаче не е продаден апартамент. Доказателството дойде от самата трета снимка: от 740 обяви, изчезнали до 02.10.2026, 58 се появиха отново на 06.10.2026, повечето на същата цена. Най-много върнали се има в Центъра (21) и в кв. Докторски паметник (7), кварталите със стари сгради и много посредници. Как и защо, четете в обявите, които се връщат.

Дял изчезнали обяви между 02.10.2026 и 06.10.2026 (4 дни)

нови обяви от 02.10.2026
12,1%
със свалена цена в първия период
6,7%
без намаление в първия период
4,1%
„стари“ обяви, налични и на 17.09
4,2%

Само квартали без таван. Изчезнала не значи продадена.

Двата потока се различават силно. Новите обяви от 02.10.2026 изчезват за четири дни около три пъти по-често от старите, а 104 от тях приличат на обява от 17.09.2026 по всичко без телефона (новите обяви). Свалената цена също върви с по-често изчезване, но това е сигнал, не доказателство за продажба.

Цените: темпото расте, но от малко

Между 17.09.2026 и 02.10.2026 цената свалиха 5% от проследените обяви, по 0,33% на ден. В следващите четири дни делът е 2%, но на ден това прави 0,50%. Четири дни са кратък прозорец, затова не го наричаме тенденция (темпът на намаленията). От 293 обяви, свалили веднъж и още налични, 14 свалиха втори път (второто намаление). При строящите се 2,2% вдигат и 1,9% свалят, а при завършените свалят 11,1%: две различни логики (цените на зелено). Най-голямата група е тази, в която нищо не мърда. 91,9% от обявите във всичките три снимки не са пипнали цената, включително 1 058, които са поне 15% над квартала си (застоялите обяви). А когато продавачът пренапише текста, в 35,5% от случаите сваля и цената (пренаписаната обява).

Предлагането: равно, с едно шумно изключение

В 84 квартала без таван обявите бяха 5 697 и станаха 5 725. Почти без промяна. В кв. Люлин 9 и кв. Павлово обаче броят продължава да се топи, а кв. Редута добавя обяви. Растящите, свиващите се и неподвижните квартали са в три почти равни групи (предлагането по квартали). Изключението е Центърът: от 118 на 196 обяви. Само 55 от тях са във всичките три снимки, а различните телефони се увеличават от 92 на 147. Част от скока може да е начинът, по който порталът подрежда и показва обявите в момента на скрейпа, а не ново предлагане. Затова центъра го разглеждаме отделно, в ротацията на обявите там. По бюджет най-ясно се свива най-евтиният клас: под €150 хил. обявите са −7,1% (предлагането по бюджет). Евтините изобщо се движат по-бързо: под €180 хил. си отиват 19,6% за 19 дни (скъпи и евтини). Междувременно се появиха 488 нови обяви в строеж (новите проекти), а „без комисиона“ пише в 518 обяви за продажба („без комисиона“ в движение).

Всички числа от партидата на една таблица

Ключовите числа за 19 дни (17.09.2026 → 06.10.2026), по статии
Статия	Какво мерим	Число
Обявите, които се връщат	изчезнали до 02.10, видени пак на 06.10	58 от 740 (7,8%)
Свалената цена и изчезването	изчезване за 4 дни: свалили срещу несвалили	6,7% / 4,1%
Второто намаление	свалят втори път за 4 дни	14 от 293
Колко живее обявата	налични след 19 дни	84,6%
Новите обяви изчезват ли бързо	нови от 02.10, изчезнали до 06.10	12,1%
Темпът на намаленията	свалени на ден, 1-ви срещу 2-ри период	0,33% / 0,50%
Предлагането по квартали	обяви в 84 квартала без таван	5 697 → 5 725
Нови проекти за 3 седмици	нови обяви в строеж	488
„Без комисиона“ в движение	свалени: без комисиона срещу другите	4,7% / 6,9%
Най-големите отстъпки	свалени с поне 10%	38
Център: ротацията	обяви на трите дати	118 → 157 → 196
Пренаписаната обява	сменен текст и свалена цена	35,5%
Цените на зелено	строящи се: вдигнати / свалени	2,2% / 1,9%
Двустаен, тристаен, четиристаен	налични след 19 дни	83,5% / 84,6% / 85,5%
Застоялите обяви	без промяна на цената в трите снимки	91,9%
Предлагането по бюджет	обяви под €150 хил.	168 → 156
Скъпи и евтини	изчезнали: под €180 хил. / над €500 хил.	19,6% / 10,6%
Как правим анализа	квартали с таван на извадката	9
Пазарлък с динамиката	обяви, слезли под кръгъл праг чрез намаление	65

Ако имате време за една статия освен тази, четете как правим анализа. Там е обяснено защо някои числа не можем да дадем. Ако търсите и искате да ползвате сигналите, следващата е пазарлъкът с динамиката.

Какво този отчет не казва

Не казва колко апартамента са продадени. Изчезналата обява може да е продаден имот, но може и оттеглен, изтекъл, преобявен с нов телефон или изместен от сортирането на портала. Връщащите се обяви го показват черно на бяло. Цените са офертни. Сделката обикновено минава под тях, а с колко, обявите не казват. Всички темпове са за конкретния период: 15 дни в края на септември и 4 дни в началото на октомври. Умножени по дванайсет, те дават годишно число, което никой пазар не следва.

Как да четете числата от отчета

0 / 7

Изчезнала обява не значи продадена, само че я няма в портала
Цените са поискани от продавача, не платени от купувача
Темп за 4 или 15 дни не се умножава по месеци
Медианата на всички обяви се мени и от състава, не само от цените
Скокът в Центъра може отчасти да е от начина на показване в портала
В 9 големи квартала изчезване и поява не мерим заради тавана от около 240
Строгият ключ изпуска част от преобявените апартаменти

Най-полезно е да ползвате числата за сравнение: между квартали, между стари и нови сгради, между периоди. Как да следите сами няколко обяви, е описано в ръководството за проследяване, а квартал по квартал цените са в таблицата с цените. Ако ни опишете бюджета и кварталите в заявката, ще върнем подбор с бележка коя обява как се е движила в трите снимки.

Оценка на редакцията: три снимки като ориентир за пазара

3,2от 5

Оценка на редакцията: три снимки като ориентир за пазара

Трите снимки показват посоката на офертите по-добре от две, но 19 дни остават кратък прозорец, а изчезването смесва продажба с оттегляне и преобявяване.

Обем на данните★★★★★
6 129 обяви, проследени от първата до последната дата.
Яснота на сигнала за цената★★★★★
Сравняваме същите обяви, затова съставът не изкривява намаленията.
Яснота на сигнала за продажба★★★★★
58 изчезнали обяви се върнаха: изчезването не е сделка.
Дължина на периода★★★★★
15 плюс 4 дни. Сезонът и началото на месеца могат да влияят.
Покритие на града★★★★★
9 големи квартала са извън сметките за изчезване.
Полза за купувача★★★★★
Показва къде има движение и къде цените стоят.

Предимства

Един метод за всички числа
Същите обяви на три дати
Връзки към подробностите по всяка тема

Слабости

Само офертни цени
Кратък прозорец
Центърът е шумен и труден за тълкуване

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Връщаме отговор до един работен ден
Сравнение с цената на кв.м в района
Вноска по кредита и такси по сделката

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Поскъпнаха ли тристайните в София за последните три седмици?

Медианата на обявите се качи с +0,7%, но при същите обяви намаленията са 6,7%, а повишенията около 1,6%. Ръстът на медианата идва от смяната на състава, не от вдигнати цени.

Колко обяви изчезнаха за 19 дни?

Извън кварталите с таван около 15,4% от обявите от 17.09.2026 ги няма на 06.10.2026. Това не значи, че толкова апартамента са продадени: част са оттеглени, изтекли или преобявени.

Защо някои изчезнали обяви се връщат?

От 740 изчезнали до 02.10.2026 58 се появиха пак на 06.10.2026, 48 от тях на същата цена. Обявата може временно да е свалена, да е изтекла и подновена или да е изпаднала от показания списък.

Какъв дял от обявите са с намалена цена?

За 19 дни 6,7% от проследените обяви, с медианно намаление 3,3% или около €9 000. С поне 10% са свалени 38 обяви.

Ускоряват ли се намаленията през октомври?

На ден делът расте от 0,33% на 0,50%, но вторият период е само 4 дни. Това е наблюдение за конкретните дни, не прогноза.

Защо в Центъра обявите почти се удвоиха?

От 118 на 196, но само 55 са налични и на трите дати. Част от скока може да се дължи на начина, по който порталът подрежда и показва обявите при скрейпа, а не на ново предлагане.

Това цени на сделки ли са?

Не. Всички числа са офертни цени от обявите на imot.bg. Реалната сделка обикновено е по-ниско, а с колко, обявите не показват.

Колко често ще обновявате отчета?

Правим нова снимка, когато има смисъл да сравним период с период. Всеки отчет казва точните дати, за да не смесвате числа от различни прозорци.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →