Как правим анализа на обявите: метод, граници и уговорки

Откъде идват данните

Събираме страниците с резултати на imot.bg за „Продава 3-СТАЕН“ в 240 района: 136 квартала на София и 104 села и града около нея. От всяка карта взимаме цена, площ, етаж, етажност, година на въвеждане, дали сградата е в строеж, отопление, началото на описанието и телефона. Отваряме само списъка, не всяка обява поотделно.

Описанието в списъка е отрязано след около 120 знака. Затова, ако думата „гараж“ или „ремонт“ не е в началото, ние не я виждаме. При по-старите сгради порталът дава десетилетие, например 1940–1949, и ние записваме първата година. Цените са офертни, тоест каквото пише в обявата, не каквото е платено.

Какво изхвърляме преди да броим

Първо филтър за очевидни грешки. Оставяме обяви с площ от 50 до 220 кв.м, цена на квадрат от €700 до €9 000 и цена поне €35 000. Целта е да отпаднат явни грешки при въвеждането: невъзможна площ, цена, която очевидно не е в евро, или обект, който не е жилище.

След филтъра на 17.09.2026 остават 7 995 обяви. Това е и основата на страниците за кварталите в сайта.

Как познаваме една и съща обява

Ключът е от шест признака: район, площ, закръглена до цял квадратен метър, етаж, етажност на сградата, година на въвеждане и телефон. Телефона взимаме от картата, само цифрите, като 359 в началото става 0. Цената не е в ключа, иначе нямаше как да видим промяна в нея. Текстът също не е, защото агенциите го пренаписват.

Понякога два или повече реда имат еднакъв ключ в една и съща снимка. Може да е агенция, която обявява две сходни жилища в един вход, или една обява, публикувана два пъти. Не можем да кажем кой ред на коя обява съответства по-късно, затова изхвърляме цялата група. На 17.09.2026 това са 197 групи с 453 обяви. Остават 7 542 обяви с еднозначен ключ. Повече за дублите в един момент има в един тристаен, няколко обяви.

Слабото място на ключа е телефонът. Ако апартаментът мине от една агенция към друга, ключът се сменя и ние виждаме изчезнала и нова обява. Затова отделно търсим двойки със същите пет признака без телефона. Така открихме преобявяванията в обявата сменя агенцията и 104 нови обяви от 02.10.2026, които приличат на обява от 17.09.2026.

Таванът от около 240 обяви

imot.bg показва най-много около 240 резултата за един район. Ако в квартала има повече, ние виждаме само тези 240, а кои точно влизат, зависи от подредбата на портала. Район, в който поне в една снимка има 225 или повече обяви, броим за „с таван“. Такива са 9 квартала.

В тези райони не мерим изчезване и появяване. Обява може да излезе от първите 240 и да се върне, без нищо да е станало с нея. Таблицата го показва най-ясно: кв. Младост 4 има 240 карти на 17.09.2026 и 39 на 02.10.2026, а кв. Бояна обратно, от 37 до 240. Това е начинът, по който порталът е показал резултатите при скрейпа, не срив или бум на пазара. Промените в цената на една и съща обява обаче мерим и тук.

Какво точно наричаме намаление, изчезване, връщане

• Намаление или повишение. Обява с един и същ ключ и различна цена на двете дати. Мерим във всички райони.
• Изчезнала. Ключът го има на по-ранната дата и го няма на по-късната. Мерим само в районите без таван.
• Нова. Ключът го няма на по-ранната дата. Пак само без таван.
• Върнала се. Има я на 17.09.2026, няма я на 02.10.2026, има я отново на 06.10.2026.
• Пренаписана. Същият ключ, различен текст в началото на описанието, без телефона.
• Сегмент. В строеж; ново, завършено (2015 или по-късно); 1990–2014; преди 1990; без година.

Изчезналата обява не е продадена обява. Доказателството е в самите данни: 58 от 740 обяви, изчезнали до 02.10.2026, се върнаха на 06.10.2026, 7,8%. Разказахме ги в обявите, които се връщат. Затова никъде не пишем „продадени“, а „изчезнали от портала“.

Някои числа са модел, не измерване. Колко време „живее“ обявата сме сметнали, като приемаме, че дневният темп на изчезване е постоянен: дневният дял е едно минус корен деветнадесети от дела оцелели. При 84,6% оцелели това дава около 0,9% на ден и половин живот около 79 дни. Грубо и честно казано като такова.

Защо не вярваме на общата медиана

На 17.09.2026 медианната обява е €262 250, на 06.10.2026 е €264 000. Ако четем само тези две цифри, пазарът поскъпва. Проследените обяви обаче по-често свалят, отколкото вдигат. Медианата се мести, защото се сменя съставът: евтините изчезват по-бързо, новите са малко по-скъпи, един голям квартал влиза или излиза от списъка заради тавана.

Затова за промяна на цените гледаме само същите обяви на двете дати. За предлагане броим само районите без таван. Център е добър пример защо: обявите там скачат от 118 на 196, но само 55 са налични и на трите дати. Казусът е в ротацията на обявите в Център.

Какво методът не може да каже

• Цената на сделката. Виждаме само обявената.
• Състоянието на жилището: ремонт, мебели, снимки, миризма във входа.
• Целия текст на обявата, а само първите около 120 знака.
• Защо обявата е изчезнала: продажба, оттегляне, изтекъл срок или нов телефон.
• Какво става между снимките. Обява, която е свалила и вдигнала цената за три дни, за нас е без промяна.

Ако искате да следите своите обяви по същия начин, стъпките са в как да следите цената сами. Обобщените числа за трите седмици са в отчета за 19 дни, а къде изобщо има много тристайни, в къде има най-много тристайни. Въпроси към метода може да пратите през формата за заявка.

Оценка на редакцията: доколко може да се вярва на числата

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Овча купел€2 114/кв.м
• кв. Витоша€2 452/кв.м
• кв. Бояна€2 691/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 830/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Как да следите цената сами
• Отчет: 19 дни
• Обявите, които се връщат
• Един тристаен, няколко обяви
• Обявата сменя агенцията
• Къде има най-много тристайни

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Колко живее обявата за тристаен в СофияСлед 19 дни 84,6% от обявите за тристаен от 17.09 бяха налични. При същия темп половината…
• Нови проекти за три седмици: откъде идват новите обяви за тристаен в строежЗа 19 дни се появиха 488 обяви за тристаен в строеж, които ги нямаше на 17.09. 28 групи с поне 3…
• Тристайни на зелено: как се движат цените за 19 дниЗа 19 дни 2,2% от 2 898 тристайни в строеж вдигнаха цената, 1,9% я свалиха. Завършените свалят…
• Наемът на тристаен и градският транспорт: повече спирки, по-нисък наем на квадратВ кварталите с повече спирки на автобус и трамвай тристайният под наем е с 11% по-евтин на кв.м…