Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Свалената цена и изчезването на обявата за тристаен

Взехме обявите за тристаен, които поевтиняха между 17.09.2026 и 02.10.2026, и проверихме кои липсват на 06.10.2026. Те изчезват по-често от останалите: 6,7% срещу 4,1% за четирите дни. Посоката е логична, но зад нея стоят само 17 обяви, а изчезналата обява не е задължително продадена.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Намалението преди края

Купувачите често казват едно и също: щом продавачът е свалил цената, апартаментът скоро ще отиде. Проверихме го с трите снимки на imot.bg. Между 17.09.2026 и 02.10.2026 поевтиняха 314 обяви за тристаен. 255 от тях са в квартали, където сайтът показва всички обяви, и за тях можем честно да кажем дали са налични на 06.10.2026.

255обяви със свалена цена, които следим нататък

17от тях липсват на 06.10

6,7%изчезнали за четири дни след намалението

За сравнение взехме 4 800 обяви от същите квартали, които не са мръднали цената или са я вдигнали. Темпът важи за конкретните четири дни. Не е годишен и не е месечен.

Защо четири дни, а не месец? Защото толкова деляха втората и третата снимка. Това е и предимство: проверяваме какво става веднага след намалението, когато ефектът би трябвало да е най-силен. По-дълъг прозорец може да покаже друго, но засега разликата е скромна.

Със свалена, непроменена и вдигната цена

Изчезнали за четири дни според това какво е станало с цената преди това

6,7%

свалена цена

4,1%

същата цена

1,7%

вдигната цена

Обяви от 17.09.2026, цена на 02.10.2026, наличност на 06.10.2026. Квартали без таван на извадката.

Обявите със свалена цена изчезват около 1,6 пъти по-често от онези без промяна. Вдигнатите пък почти не изчезват: 1,7%. Последното е лесно за обяснение. Повечето повишения идват от строители, които обновяват ценова листа, и такива обяви стоят, докато сградата се разпродаде.

Колкото и примамлива да е разликата, броят е малък. Става дума за 17 изчезнали обяви срещу 195. Две-три обяви повече или по-малко местят дела с цял пункт. Затова говорим за сигнал. Доказателство, че намалението води до продажба, тези данни не дават.

По-голямото намаление, по-честото изчезване

Изчезнали за четири дни по размер на намалението

до 3%
5,5% (6 от 110)
3–7%
6,9% (7 от 102)
над 7%
9,3% (4 от 43)

Намаление между 17.09.2026 и 02.10.2026.

Когато поделим свалените обяви по размер на отстъпката, получаваме стълбичка. До 3% изчезват 5,5%, между 3 и 7% 6,9%, над 7% 9,3%. Логиката е разбираема: голямото намаление вкарва обявата в бюджета на нови купувачи, а и показва продавач, който иска да приключи.

Само че най-горната група има 43 обяви и 4 изчезнали. Четири. Ако една от тях се окаже просто подновена обява с нов телефон, стълбичката става по-полегата. Дали обявата е минала под кръгъл праг, разгледахме в статията за намалението до прага: там ефект не открихме.

При старите сгради ефектът изчезва

Изчезнали за четири дни по вид на сградата
Вид на сградата	Със свалена цена (бр.)	Изчезнали сред свалилите	Изчезнали без намаление
строеж	24	4,2% (1)	3,3%
ново, завършено	32	15,6% (5)	3%
1990–2014	55	1,8% (1)	6,6%
преди 1990	104	4,8% (5)	5,7%
без година	40	12,5% (5)	4,8%

Разбиването по сгради разваля красивата история. При завършеното ново строителство изчезнаха 5 от 32 свалили, 15,6%, срещу 3% без намаление. При обявите без година разликата също е голяма. При сградите отпреди 1990 г. картината е обратна: свалилите изчезват в 4,8%, а останалите в 5,7%. Сградите от 1990–2014 г. дават същата посока, 1,8% срещу 6,6%.

Как да го прочетем? При стария панелен тристаен намалението е рутина. Собственикът сваля няколко хиляди, чака, сваля пак. В завършена нова сграда отстъпката по-често идва накрая, когато в нея са останали един-два апартамента. Групите обаче са от няколко десетки обяви, така че приемете това като хипотеза, не като закон.

Изчезнала след намаление: какво значи

Обявата, която поевтинява и след дни я няма, може да е намерила купувач. Може и продавачът да се е отказал, да е сменил агенцията или да чака да изтече договорът, за да я пусне отново. Видяхме, че 7,8% от изчезналите обяви се връщат след няколко дни, повечето на старата цена. Как изглежда смяната на агенцията в данните, разказваме в отделна статия.

Има и обяви, които не изчезват, а свалят пак. Сред тях са апартаменти в кв. Изток, кв. Левски и кв. Горна баня, които за четирите дни поевтиняха втори път, вместо да излязат от списъка. За тях пишем в статията за второто намаление. Позицията на обявата спрямо квартала също играе роля, видяхме го в анализа на цената и скоростта.

Какво да направите, когато цената падне

Колко пари са в едно типично намаление

Цена в обявата, €Намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Свалената цена е повод да звъннете днес, не след седмица. Не защото апартаментът непременно ще бъде продаден, а защото продавачът вече е в режим на разговор. Ако обявата е в завършена нова сграда, рискът да я изпуснете изглежда по-голям. При стар тристаен често има време за още един кръг. Дали изобщо да чакате намаление, сметнахме в отделна сметка, а кой сваля най-често, има в статията за свалените цени.

Обявата, която следите, поевтиня

0 / 6

Записах старата и новата цена с датите
Сравних новата цена на квадрат с медианата на квартала
Проверих дали площта и етажът в обявата са същите
Обадих се в рамките на ден и попитах има ли други огледи
Попитах дали намалението е последно или има поле за още
Подготвих документите си, ако реша да дам капаро

Как да използвате намалението в разговора, без да прекалите, има в наръчника за пазарлък. Ако искате да ви пращаме обявите, които поевтиняват във вашите квартали, оставете критериите в заявката.

Оценка на редакцията: свалената цена като знак за бърза продажба

2,4от 5

Оценка на редакцията: свалената цена като знак за бърза продажба

Свалената цена е полезен сигнал да действате, но не и доказателство, че апартаментът е на път да бъде продаден. При старите сгради тя почти не мени темпото.

Сила на сигнала★★★★★
6,7% срещу 4,1% изчезнали за четири дни.
Размер на извадката★★★★★
Само 17 изчезнали обяви със свалена цена.
Сигнал при завършено ново★★★★★
15,6% срещу 3%.
Сигнал при стари сгради★★★★★
4,8% срещу 5,7%: разлика няма.
Полезност за купувача★★★★★
Казва кога да звъннете, не колко да предложите.

Предимства

Следи едни и същи обяви в три момента
Разбива по размер и вид на сградата
Посоката е последователна

Слабости

Малко случаи
Само четири дни след намалението
Изчезналата обява не е сделка

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Достатъчни са име и телефон
Собствениците са най-отгоре
Панел, тухла или ново строителство

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Ако продавачът свали цената, ще се продаде ли скоро?

По-вероятно е да изчезне от сайта: 6,7% от свалилите липсваха след четири дни, при 4,1% без намаление. Изчезването обаче не е продажба, а броят на случаите е малък.

Колко обяви за тристаен свалиха цената между двете снимки?

314 между 17.09.2026 и 02.10.2026. 255 от тях са в квартали без таван на извадката и за тях проследихме какво става до 06.10.2026.

По-голямото намаление води ли до по-бързо изчезване?

В нашите данни да: 5,5% при намаление до 3% и 9,3% над 7%. В най-горната група обаче има само 4 изчезнали обяви.

Важи ли това за старите панелни апартаменти?

Не се вижда. При сградите отпреди 1990 г. свалилите изчезват в 4,8%, а останалите в 5,7%. Там намалението е обичайна стъпка, не последна.

А при новите завършени сгради?

Там разликата е най-голяма: 15,6% срещу 3%. Групата е от 32 обяви, така че е по-скоро хипотеза.

Обявите с вдигната цена изчезват ли?

Рядко, 1,7% за четирите дни. Повечето повишения са в строящи се сгради, където обявата стои до разпродаването.

Цените в анализа реални ли са?

Това са офертните цени от обявите. Сделките обикновено са по-ниски, но тях не виждаме.

Да чакам ли второ намаление?

Някои продавачи свалят пак, но това е малцинство. Сравнете риска с отстъпката и вижте статията за второто намаление.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →