Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Месеци предлагане по бюджет и площ: евро почти не мести скоростта, квадратите я местят

Разделихме обявите за тристаен от 17.09 по цена и по площ и проверихме колко от всяка група липсват на 17.10. По бюджет между €180 и €500 хил. месеците предлагане са почти еднакви, около 4,4. По площ скалата е стръмна: от 3 месеца при малките тристайни до над пет при тези над 100 кв.м.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Бюджетът почти не мести числото

Месеци предлагане по поискана цена на 17.09

3,8

до €180 хил.

4,5

180–250 хил.

4,4

250–350 хил.

4,4

350–500 хил.

5,6

над €500 хил.

Квартали без таван. Наличност на 17.09 ÷ изчезнали до 17.10.

Три от петте ценови групи са на практика една и съща. От €180 до €250 хил. изчезват 22,4% за месец, от €250 до €350 хил. 22,5%, от €350 до €500 хил. 22,6%. Разлика под половин пункт, при групи от около 850 до 1 900 обяви. Краищата се отличават. Под €180 хил. изчезват 26% и месеците са 3,8. Над €500 хил. само 18%, т.е. 5,6 месеца. Горната група е малка, 250 обяви, затова я четем като посока, а не като точно число. Как се местеше броят обяви по бюджет в първите три седмици, видяхме в предлагането по бюджет. Тук мерим друго: колко бързо се изпразва всяка група.

Площта го мести

Дял изчезнали за 30 дни по площ

50–80 кв.м
33% · 3 мес.
80–100 кв.м
25,7% · 3,9 мес.
100–120 кв.м
20% · 5 мес.
120–150 кв.м
19% · 5,3 мес.
над 150 кв.м
19,2% · 5,2 мес.

Обявена площ. В новото строителство тя включва и дял от общите части.

Тристайните от 50 до 80 кв.м губят 33% от обявите си за месец. Това са 3 месеца предлагане, най-малкото от всички групи, които мерим. При 80–100 кв.м числото е 3,9. От 100 кв.м нагоре темпът пада до около една пета и остава там: 5, 5,3 и 5,2 месеца. Прагът е около 100 кв.м, точно там, където започва типичното ново строителство. Под тази граница има главно панелни и тухлени тристайни от 70-те и 80-те. Над нея доминират новите сгради с обявена застроена площ. Колко е нормалната площ за тристаен и как се различават застроена и чиста, има в квадратурата на тристаен.

Защо квадратите казват повече от еврото

Площта носи в себе си възрастта на сградата. Малкият тристаен почти винаги е в стар блок, а там изчезват 31,9% от обявите за месец. Големият по-често е в строеж, където изчезват 16%. Цената смесва двете: евтин може да е и стар малък апартамент, и голям на зелено далеч от центъра. Затова ценовите групи излизат равни. Има и пазарна логика. Под 80 кв.м квадратът е най-скъп, по септемврийските медиани около €2 857/кв.м, но общата сума е ниска, около €205 хил.. За много семейства това е входът в тристайните и търсенето там е широко. Оцелелите след месеца са с медиана 107 кв.м срещу 100 кв.м при изчезналите, разказваме в какво остава на пазара. Панелните комплекси, където са повечето малки тристайни, са разгледани поотделно в панелните комплекси за месец.

Изчезнали и останали за 30 дни, по площ

изчезнали до 17.10
още в списъка

50–80 кв.м
33%67%
80–100 кв.м
26%74%
100–120 кв.м
20%80%
120–150 кв.м
19%81%
над 150 кв.м
19%81%

Брой обяви от 17.09 в квартали без таван.

Бюджет около €250 хил.: какво купувате и колко време имате

Да вземем бюджет, с който в София се купува типичен тристаен. С него често избирате между по-малък апартамент в готова сграда и по-голям, но на зелено или по-далеч. Първият е в групата 80–100 кв.м с 3,9 месеца предлагане. Вторият е в 100–120 кв.м с 5. Казано на езика на огледите: по-малкият ще изчезне от списъка по-бързо, по-големият ще ви чака. Калкулаторът сравнява медианите от септември за двете площи: колко е разликата в цената, в самоучастието и във вноската. Сменете цените с тези от обявите, които гледате.

По-малък или по-голям тристаен: разликата на месец

Около 89 кв.м, €Около 118 кв.м, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Кварталите с много малки тристайни, като кв. Люлин 10, кв. Младост 1 и кв. Надежда 2, са там, където решението трябва да е по-бързо. В кв. Хаджи Димитър, където новото е много, повече време имат и купувачите на големи площи.

Уговорките, които важат и при бюджета

Изчезнала обява не значи продаден апартамент, и при бюджета това тежи по особен начин. Евтините стари тристайни по-често се преобявяват от различни агенции, а всяко преобявяване с нов телефон при нас изглежда като изход и нова обява. Значи бързината при малките отчасти е шум. Затова месеците предлагане тук са оптимистичен ориентир: реалното време за продажба вероятно е по-дълго от числото. Цените в групите са поискани. Тристаен, обявен за €249 хил. и продаден за €240 хил., стои при нас в групата 180–250 хил. по офертата, не по сделката. Пет снимки за 30 дни не показват дали групите се движат с еднакъв темп през целия месец. Какво стана с евтините и скъпите през първите 19 дни (там като абсолютен бюджет), видяхме в скъпите и евтините в динамика. За купувачите до €300 хил. практичните съвети са в тристаен до €300 000.

Преди да решите колко време да си дадете

Колко време имам за решение в моя бюджет

0 / 6

Знам в коя група по площ е жилището, което търся
Под 80 кв.м очаквам обявите да се махат по-бързо
Над 100 кв.м проверявам дали обявата е от ценова листа на сграда
Сравнявам квадрата с медианата на квартала, не само сумата
Не броя изчезналата обява за продадена
Приемам месеците предлагане като оптимистичен ориентир, реалният срок е по-дълъг

Ако бюджетът ви е около €265 хил. и не сте сигурни между по-малко готово и по-голямо ново, опишете търсенето в заявката. Ще ви върнем подбрани обяви от двата вида и как са се движили. Общото обяснение на метриката е в колко месеца предлагане има.

Оценка на редакцията: скоростта по бюджет и по площ

2,8от 5

Оценка на редакцията: скоростта по бюджет и по площ

При планиране на търсенето площта казва повече от бюджета. Малките тристайни се махат от списъка почти два пъти по-бързо от големите, а между €180 и €500 хил. цената почти не мести темпа.

Разлика по бюджет★★★★★
Средните групи са почти еднакви.
Разлика по площ★★★★★
От 3 до 5,3 месеца.
Време за решение под 80 кв.м★★★★★
33% изчезват за месец.
Време за решение над 100 кв.м★★★★★
Около една пета изчезват за месец.
Надеждност на крайните групи★★★★★
Над €500 хил. са само 250 обяви.

Предимства

Големи групи в средата на пазара
Показва къде времето за решение е кратко
Свързва скоростта с типа сграда

Слабости

Площта и възрастта се смесват
Преобявяването ускорява малките на хартия
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Подбор по квартал и бюджет
Само обяви, които още са активни
Две отделни спални, етаж, паркомясто

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Евтините тристайни по-бързо ли изчезват?

Малко. Под €180 хил. изчезват 26% за месец, срещу около 22,5% в средните групи. Между €180 и €500 хил. разликите са под половин пункт.

А скъпите?

Над €500 хил. изчезват 18%, т.е. 5,6 месеца предлагане. Групата е малка, 250 обяви, затова е по-скоро посока.

Площта влияе ли повече от цената?

Да. Тристайните от 50 до 80 кв.м имат 3 месеца предлагане, а тези от 120 до 150 кв.м 5,3.

Защо малките тристайни се движат по-бързо?

Повечето са в стари сгради, където оборотът е най-висок, а общата им цена е най-ниска. Част от бързината е и от преобявяване с друг телефон.

Колко време имам при голям нов тристаен?

При над 100 кв.м месеците предлагане са около пет. Това значи по-бавно оттичане, не гаранция, че конкретната обява ще ви чака.

Изчезналите обяви продадени ли са?

Не задължително. Те могат да са спрени, изтекли или преобявени, затова месеците предлагане са долна граница на срока. Реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Цените в групите сделки ли са?

Не, това са поисканите цени от обявите на 17.09. Реалната цена при сделката обикновено е по-ниска.

Колко надеждни са тези групи?

Средните ценови групи са с по 850–1 900 обяви, крайните са по-малки. Всичко стъпва на пет снимки за 30 дни, а не на дневни данни.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →