Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Как да следите наемите на тристаен сами, без специален софтуер

Целият ни анализ на наемите стъпва на две снимки на обявите: 15 септември и 17 октомври. Една и съща обява познаваме по пет белега, а за тези 32 дни 48,9% от тристайните изчезнаха от списъка. Същото може да се направи за един квартал с обикновена таблица и половин час на седмица.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Две снимки вместо мнение

Идеята е стара и проста. Записвате обявите в един ден, записвате ги пак след няколко седмици и сравнявате. Получавате три групи: обяви, които ги няма, обяви, които са още там с нов или стар наем, и обяви, които се появяват за първи път. Ние направихме точно това за 2 187 обяви за тристаен под наем. Резултатът е в диаграмата. Около половината изчезнаха, а от останалите повечето не помръднаха.

Какво стана с обявите за тристаен под наем за 32 дни

2 187обяви

изчезнаха 48,9%
същият наем 36,7%
по-нисък наем 13,6%
по-висок наем 0,8%

Обяви от 15.09.2026, проверени на 17.10.2026, без кварталите с таван на скрейпа. Нови обяви за същото време: 1 267.

Едно агентско мнение „наемите в квартала падат“ не струва много, ако не знаете от колко обяви е. Две снимки дават числа, които можете да проверите. Как правим същото за продажбите, има в как да следите цената сами.

По какво познаваме една и съща обява

Петте белега на обявата
Белег	Защо	Капан
Квартал	Сравняваме само в един квартал.	Обявата може да е сложена в съседния.
Площ	Рядко се променя.	Понякога я поправят с няколко кв.м.
Етаж	Отделя апартаментите в една сграда.	Партер и първи се бъркат.
Етажност на сградата	Отделя сгради в един квартал.	Част от обявите не я посочват.
Последните 9 цифри на телефона	Пишат го с +359 или с 0 отпред.	Нов посредник значи нов телефон.

Номерът на обявата не ни върши работа, защото при повторно публикуване той може да се смени. Затова сглобяваме собствен ключ от петте белега: квартал + площ + етаж + етажност + последните 9 цифри на телефона. С този ключ 47,1% от октомврийските обяви в кварталите без таван намират своя двойник от септември. Останалите са нови или преобявени. Телефон имаше във всички септемврийски обяви, така че тази част от ключа не липсваше. За вашата таблица петте белега стигат. Ако искате да сте по-сигурни, добавете и снимка на първата фотография в обявата.

Таблицата: какво да записвате

Изберете един квартал и един тип жилище. Цял град сами няма да следите, а и няма нужда. В Стрелбище през септември имаше 98 обяви за тристаен под наем, в Студентски град 93, в Кръстова вада 89. Това се събира за една вечер.

Датата на записа.
Квартал, площ, етаж и етажност.
Последните цифри на телефона, само за вас, не ги споделяйте.
Наемът в евро.
Отметките: обзаведен, отопление, паркомясто.
Бележка: нова, намалена, вдигната, изчезнала, върнала се.

Повтаряйте веднъж седмично в един и същ ден. Не изтривайте редове, а отбелязвайте промяната. След месец имате собствени числа за скоростта и за намаленията в квартала.

Капанът, в който паднахме

През септември скрейпът ни взимаше по 120 обяви на квартал. В четири квартала обявите бяха повече, а порталът ги подаваше почти по цена. Хванахме главно евтините и показвахме за Лозенец медиана с около една пета под истинската. Поуката за вашата таблица: винаги записвайте целия списък или поне знайте колко е дълъг. Ако виждате само първите страници, подредете ги и наобратно. Подробно какво се промени след поправката, има в истинския наем в Лозенец и центъра.

Подредбата на портала не е строго по цена и може да се променя. Не разчитайте на нея, проверявайте двата края на списъка.

Как да четете това, което сте събрали

Изчезнали обяви за 32 дни по наем

56,9%

до €700

49,9%

€701–850

46,5%

€851–1 000

43,8%

€1 001–1 300

34,7%

над €1 300

Тристайни под наем, квартали без таван на скрейпа.

Първо: изчезнала обява не значи отдаден апартамент. Може да е свалена, преобявена с друг телефон или с поправена площ. Пишете в таблицата „изчезна“, не „отдаден“. Второ: гледайте медианата и дяловете, не единичните обяви. В нашата извадка обявите до 700 евро изчезнаха много по-често от тези над 1 300 евро. Една скъпа обява, която седи, още не е тенденция. Трето: махнете дублите. Един апартамент често има три обяви и ще ви изглежда като три. Как се хващат, има в дублите в обявите за наем. Четвърто: обявите, които седят месец и са над квартала, са отделна група с отделна логика. Разгледахме ги в застоялите обяви за наем.

Какво ви дава това като наемател и като собственик

26,6%от останалите обяви намалиха наема за месец

−7,7%медианно намаление

€51медианно в евро

45обяви слязоха под €800

Наемателят, който следи квартал от няколко седмици, знае кога една обява е нова и кога виси. Знае и колко свалят собствениците: в извадката ни медианното намаление беше −7,7%, около €51 на месец. Това е реалистична основа за предложение. Собственикът вижда друго: колко бързо изчезват подобни на неговия апартаменти и на каква цена. Ако след две седмици вашата обява още е там, а подобните си отиват, проблемът рядко е в снимките. Колко широк е нормалният коридор на наемите, има в разсейването на наемите. Подробностите за метода на продажбите, с три и повече снимки, са описани в как правим анализа на обявите.

Чеклистът за една вечер

Следене на наемите в един квартал

0 / 8

Избрах един квартал и един тип жилище.
Знам колко обяви има общо и виждам целия списък.
Записах петте белега за всяка обява.
Повтарям записа веднъж седмично в един и същ ден.
Отбелязвам изчезналите като „изчезнали“, не като „отдадени“.
Махнах очевидните дубли.
Гледам медиана и дялове, не отделни обяви.
Пазя таблицата поне два месеца.

Ако нямате време да го правите сами, опишете квартала и бюджета си в заявката.

Оценка на редакцията: самостоятелното следене на наемите

3,8от 5

Оценка на редакцията: самостоятелното следене на наемите

Две снимки на един квартал през няколко седмици дават на наемателя и на собственика повече от всяко общо мнение за пазара. Изисква дисциплина, не умения.

Нужно време★★★★★
Една вечер в началото, после половин час седмично.
Точност за един квартал★★★★★
Собствени числа вместо чужди медиани.
Полза при пазарлък★★★★★
Знаете, че типичното намаление е −7,7%.
Риск от грешен извод★★★★★
Изчезнала не значи отдадена, а дублите надуват броя.
Нужни умения★★★★★
Достатъчна е обикновена таблица.

Предимства

Без софтуер и без разходи
Собствени данни за избрания квартал
Силен аргумент при пазарлък

Слабости

Изисква редовност
Малък квартал дава малки извадки
Подредбата на портала може да подведе

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Попълва се за две минути
Без такса и без договор
Подбор по квартал и бюджет

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Как мога да проследя наемите в един квартал?

Запишете всички обяви за типа жилище в един ден и повторете след седмица или две. Сравнете по квартал, площ, етаж, етажност и телефон. Така ще видите изчезналите, намалените и новите.

Колко време отнема следенето на наемите?

За един квартал с около 90 обяви първият запис е една вечер, а всяка следваща седмица около половин час. Цял град сами не се следи, а и не е нужно.

Защо не ползвате номера на обявата?

При повторно публикуване номерът може да се смени и същият апартамент изглежда като нов. Собственият ключ от пет белега хваща 47,1% от октомврийските обяви като вече виждани през септември.

Ако обявата изчезне, значи ли, че апартаментът е отдаден?

Не непременно. Може да е свалена, пусната с друг телефон или с поправена площ. В таблицата пишете „изчезнала“ и гледайте дяловете, не отделните случаи.

Колко бързо се отдава тристаен в София?

В нашата извадка 48,9% от обявите за тристаен под наем изчезнаха за 32 дни, при двустайните 56%. Евтините изчезват по-бързо от скъпите.

Колко свалят собствениците, когато намаляват наема?

Медианно с 7,7%, около €51 на месец. Намалили са 26,6% от останалите на пазара обяви, а вдигнали само 18.

Каква е най-честата грешка при самостоятелно следене?

Да гледате само първите страници от търсенето. Ние паднахме в този капан през септември и подценихме наема в Лозенец. Винаги проверявайте двата края на списъка.

Трябва ли да записвам телефоните на собствениците?

Само последните цифри и само за себе си, за да познавате обявата. Не ги публикувайте и не ги споделяйте.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →