Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Големи и малки тристайни под наем: границата на скоростта е около 100 кв.м

За 32 дни, от 15 септември до 17 октомври 2026 г., изчезнаха 54,2% от обявите за тристаен под наем с площ 80–100 кв.м и 42,4% от тези над 120 кв.м. Скоростта не пада плавно с площта: тя се срива на прага от 100 кв.м и после стои.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Четири размера, две скорости

Разделихме септемврийските обяви за тристаен под наем по обявена площ и проверихме кои липсват месец по-късно. Обявата е същата, ако съвпадат квартал, площ, етаж, етажност и краят на телефона. Липсата значи „най-вероятно отдаден“. Обявата може и да е свалена или да се е върнала с друг номер, затова пишем „изчезна“.

Изчезнали обяви за 32 дни по площ, %

52,8%

Под 80 кв.м

54,2%

80–100

43,7%

100–120

42,4%

Над 120

Обяви: 375, 804, 583 и 425. Без Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша.

До 100 кв.м двете групи вървят заедно. После скоростта пада с 10,5 пункта и не се възстановява. Шумът при тези бройки е около 5,3, така че стъпалото е истинско. Над 120 кв.м спадът спира. Големите и много големите тристайни изчезват с еднакво бавен темп.

В дни, а не в проценти

Площ и скорост на отдаване
Площ	Обяви	Изчезнали за 32 дни	Половината изчезват за	Останали с по-нисък наем
под 80 кв.м	375	52,8%	около 30 дни	24,3%
80–100	804	54,2%	около 28 дни	29,3%
100–120	583	43,7%	около 39 дни	28,7%
над 120	425	42,4%	около 40 дни	21,2%

Ако темпът е постоянен, половината тристайни от 80 до 100 кв.м изчезват за около 28 дни, а половината над 120 кв.м за около 40. Това са около 12 дни повече. Сметката е груба: приема, че всеки ден изчезва един и същ дял. Ориентирът обаче е ясен. Големият тристаен чака наемател около седмица и половина по-дълго. Колко струва това? При медианен наем €1 050 за 120–140 кв.м тези 12 дни са около €420, веднъж на договор. Срещу тях стои по-високият наем всеки месец: €250 над медианата за 90–105 кв.м. Големият тристаен не е лоша идея за отдаване. Той просто е по-бавен.

Големият е по-евтин на квадрат и пак е по-бавен

Медианен наем на кв.м по площ, септември

0–75 кв.м
10,6 € · €715
75–90 кв.м
9,4 € · €770
90–105 кв.м
8,3 € · €800
105–120 кв.м
8,5 € · €950
120–140 кв.м
8,3 € · €1 050
над 140 кв.м
7,8 € · €1 299

Всички септемврийски обяви за тристаен под наем, по площ.

Наемът на квадрат пада с площта: 10,6 € под 75 кв.м, 7,8 € над 140 кв.м. В един и същ квартал големите излизат с −12,7% на квадрат, сравнено в 34 квартала (повече в големия или малкия тристаен под наем). Значи големият тристаен вече е с отстъпка на квадрат и пак стои по-дълго. Наемателят не плаща на квадрат. Плаща месечна сума, и над определен праг тя спира да влиза в бюджета на повечето семейства.

Площта или цената

Тук е най-голямото ограничение на анализа. Големите тристайни са и скъпите: при медиана €1 299 за над 140 кв.м срещу €715 под 75 кв.м. А цената сама по себе си бави: над €1 300 изчезнаха 34,7% от обявите, до €700 56,9%. Не можем да кажем каква част от бавенето е от площта и каква от месечната сума. Двете вървят ръка за ръка. За собственика разликата е малка: и в двата случая наемателите на големия апартамент са по-малко.

119 кв.мтипична площ на застоялите обяви над квартала

91 кв.мтипична площ на новите октомврийски обяви

96 кв.мтипична площ на всички септемврийски

100 кв.мтипична площ на останалите през октомври

Останалите обяви са по-големи от септемврийските, защото малките са изчезнали. Застоялите над квартала са още по-големи, 119 кв.м, а новите обяви през октомври са по-малки, 91 кв.м. Сравнението с тях е в новите обяви за наем, а застоялите скъпи обяви в наема над пазара.

Големите свалят по-рядко

Сред останалите обяви над 120 кв.м намалилите са 21,2%. При 80–100 кв.м делът е 29,3%. Разликата от 8,1 пункта е малко над шума от около 6,9.

Какво стана с обявите за месец, по площ

Изчезнали
Останаха, с по-нисък наем
Останаха, без намаление

под 80 кв.м
53%11%36%
80–100
54%13%32%
100–120
44%16%40%
над 120
42%12%45%

Дял от септемврийските обяви. Намаление е промяна под −0,5% при същата обява.

Собственикът на голям тристаен изглежда приема бавенето като част от сделката. В Докторски паметник големите тристайни искат с −36,7% на квадрат спрямо средните в квартала, а в Лагера и Изток застоялите обяви над квартала са сред най-многото в града. В квартал с малки панелни апартаменти голям тристаен е изключение. Там чакането е по-дълго, а сравнимите обяви са малко.

Малките под 80 кв.м не печелят нищо

Тристайните под 80 кв.м изчезват с 52,8%, колкото и тези между 80 и 100. По-малкият апартамент не е по-бърз. Той е по-скъп на квадрат, 10,6 € под 75 кв.м, и спалните там често са колкото детска стая (повече в тристайния под 80 кв.м). Сладката точка за наем е между 80 и 100 кв.м. Достатъчно място за семейство, месечна сума, която влиза в бюджета. Над 130 кв.м вече говорим за друг продукт, за който пишем в тристайния над 130 кв.м. Каква площ изобщо е нормална и колко от нея е чиста, е в квадратурата на тристайния.

Голям тристаен под наем: преди да пуснете обявата

0 / 7

Сравних наема с тристайни над 100 кв.м в квартала, не с всички.
Знам месечната сума, която семейство в квартала може да плаща.
Ако е над 120 кв.м, очаквам поне месец до наемател.
В обявата пише чистата площ на спалните и хола.
Има ли втора баня, личи от първата снимка.
Мисля дали две двойки или съквартиранти могат да го наемат заедно.
Определил съм дата за преглед на цената, ако няма огледи.

Ако търсите голям тристаен под наем, скоростта е на ваша страна: обявите стоят по-дълго и има време за разговор. Опишете квартала и бюджета в заявката. Как се сравнява тристаен с двустаен по скорост, е в двустаен или тристаен.

Оценка на редакцията: големи и малки тристайни под наем

2,8от 5

Оценка на редакцията: големи и малки тристайни под наем

Тристайните до 100 кв.м се отдават най-бързо, а над този праг чакането расте с около седмица и половина. Малките под 80 кв.м не печелят скорост, а големите губят, въпреки по-ниския наем на квадрат.

Скорост при 80–100 кв.м★★★★★
54,2% изчезнали за 32 дни.
Скорост над 120 кв.м★★★★★
42,4% изчезнали, половината за около 40 дни.
Наем на квадрат при големите★★★★★
−12,7% спрямо средните в същия квартал.
Малките под 80 кв.м★★★★★
Скорост като средните, по-скъп квадрат, тесни спални.
Надеждност на данните★★★★★
Площта и цената не се разделят, един месец, изчезване вместо договор.

Предимства

Ясна граница около 100 кв.м
Големите рядко свалят цената
Средният размер е най-ликвиден

Слабости

Голямото чака седмица и половина повече
Малкото не е по-бързо
Площта се смесва с цената

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Подбор по квартал и бюджет
Попълва се за две минути
Панел, тухла или ново строителство

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Кои тристайни се отдават най-бързо?

Тези между 80 и 100 кв.м: 54,2% изчезнаха от обявите за 32 дни. Под 80 кв.м делът е почти същият, 52,8%.

Колко по-бавно се отдава голям тристаен?

Над 120 кв.м изчезнаха 42,4% от обявите. При постоянен темп половината изчезват за около 40 дни, при 80–100 кв.м за около 28.

Къде е границата?

Около 100 кв.м. Между групите 80–100 и 100–120 скоростта пада с 10,5 пункта, а след това почти не се мени.

Големият тристаен по-евтин ли е на квадрат?

Да. В един квартал над 120 кв.м излизат с −12,7% на квадрат спрямо 85–105 кв.м, сравнено в 34 квартала. Месечната сума обаче е по-висока, и това бави.

Площта ли бави или цената?

Не можем да ги разделим. Големите са и скъпи, а над €1 300 изчезнаха само 34,7% от обявите. И при двете обяснения кръгът от наематели е по-тесен.

Големите тристайни по-често ли намаляват наема?

Не, по-рядко: 21,2% от останалите над 120 кв.м срещу 29,3% при 80–100 кв.м. Собствениците им приемат по-дългото чакане.

Отдадени ли са изчезналите обяви?

Най-вероятно, но без гаранция. Обява може да е свалена или пусната отново от друг телефон, понякога с поправена площ. Броим изчезване, не договори.

Защо Лозенец и Център ги няма?

Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша са изключени. През септември скрейпът спираше на 120 обяви на квартал и в тях хвана само евтините. Делът на изчезналите там би бил грешен.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →