Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Наем над пазара и скоростта: колко дни струва надценката

От тристайните под наем, които през септември искаха с над 25% повече от медианата на квартала, за 32 дни изчезнаха 41,9%. От тези в рамките на ±10% изчезнаха 52,1%. Надценката значи около 11 дни повече в обявите, а намаленията рядко я стопяват.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Четири кошници спрямо квартала

За всяка септемврийска обява изчислихме колко е наемът ѝ спрямо медианата на тристайните в същия квартал. После проверихме коя от тях липсва на 17 октомври. Липсваща обява най-често е отдадена. Понякога е свалена или преобявена от друг номер, затова говорим за изчезване, не за договори.

Изчезнали обяви за 32 дни според наема спрямо квартала, %
50,4%
Под −10%
52,1%
±10%
43,8%
+10 до +25%
41,9%
Над +25%

Обяви: 599, 932, 317 и 339. Медианата на квартала е от септемврийските обяви. Без Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша.

Над пазара скоростта пада с около 10,2 пункта, повече от шума при тези бройки (около 6,2). Под пазара нищо не печелите: евтините спрямо квартала изчезват с 50,4%, колкото и нормалните. Това второто изненадва. Наем с 10% под квартала обикновено значи по-малък, по-стар или по-далечен апартамент, не подарък. Наемателят го вижда.

Колко дни струва надценката

Ако темпът от този месец се запази, половината обяви в рамките на ±10% биха изчезнали за около 30 дни. При надценка над 25% това става за около 41. Разликата е 11 дни. Това е груба сметка. Тя приема, че всеки ден изчезва един и същ дял, а в реалността първата седмица е по-оживена. За ориентир върши работа.

30 днидо изчезване на половината обяви при наем ±10% от квартала
41 днипри наем над +25%
+11дни повече в обявите
+35%типична надценка на застоялите обяви

Сега обратната страна. 11 дни празен апартамент струват около 36,7% от един месечен наем. Ако наемател наистина плати 25% повече, надценката покрива тези дни за около 1,5 месеца от договора. Математиката е на страната на собственика. Проблемът е в думата „ако“. Част от тези обяви никога не намират наемател на тази цена, и тогава не става дума за 11 дни.

Застоялите не свалят

След 32 дни на портала останаха 1 118 от септемврийските обяви. От тях 271, или 24,2%, още искат поне 15% над медианата на квартала. Типичната им надценка е +35%.

Къде висят най-много обяви над квартала

Обяви за тристаен, още на портала на 17.10 и поне 15% над септемврийската медиана на квартала.

Само 18,5% от тях са свалили наема за месец. Общо при останалите обяви делът е 26,6%. Собственикът, който е поискал много и още стои над квартала, рядко е пипал цената. Част от разликата идва от самото определение: обява, която е свалила под прага от 15%, вече не е в тази група. По-честното сравнение е в следващата графика. Отваряме тези обяви. Типичният апартамент е голям, 119 кв.м, с наем €1 299. Най-много са в Докторски паметник, Изток и Стрелбище. Подробно за тях пишем в застоялите обяви за наем.

Над пазара не значи по-често намаление

Дял на намалилите сред останалите обяви, спрямо средното
  • под квартала (297 обяви)
    +0,3%
  • ±10% (446 обяви)
    −1%
  • над +10% (375 обяви)
    +0,9%

Разлика в процентни пунктове от общия дял 26,6%. Намаление е промяна под −0,5% при същата обява.

Тук очаквахме ясна картина: скъпите обяви стоят, значи по-често свалят. Не е така. Сред останалите обяви над квартала намалилите са 27,5%, под квартала 26,9%, около медианата 25,6%. Разликите са в рамките на шума. Решението да се свали цената изглежда не зависи от това колко е висока тя. Зависи от собственика. Колко са намаленията и до какви прагове стигат, има в намалените наеми.

Празен месец или по-нисък наем

Типичното намаление в града е −7,7%. Колко месеца по-нисък наем струва един празен месец? Отговорът не зависи от размера на наема: делим 100 на процента.

Един празен месец се равнява на толкова месеца с по-нисък наем
НамалениеМесециПри наем €830: загуба на месец
−3%33,3€25
−5%20€42
−7,7%13€64
−10%10€83
−15%6,7€125

При типичното намаление един празен месец покрива около 13 месеца по-нисък наем. Договорът за тристаен обикновено е за година. Значи, ако намалението спестява поне месец празнота, то е изгодно. Ако спестява седмица, не е. Затова първата цена е по-важна от намалението. Обявата, която стига до правилната цена след три седмици, вече е платила тези три седмици. Колко широк е нормалният коридор на наема в един квартал, е разказано в разсейването на наемите.

Какво плащате, докато тристайният стои празен

Въведете своите числа от сметките и от съобщението за данък. Полетата по подразбиране са само примерни.

Как да сложите цената от първия ден

Тръгнете от медианата на квартала в наема на тристаен по квартали и от пет живи обяви с подобна площ и етаж. Ако сте над тях с повече от 10%, трябва да можете да кажете с едно изречение защо. За продажбите има подобна сметка, кривата на оцеляване на обявите: там скъпите също стоят по-дълго. При наема разликата е, че празният месец не се връща. Продажбата може да чака, договорът за наем не.

Преди да поискате наем над квартала

0 / 7

Колко бързо изобщо се отдава тристаен в различните ценови нива, има в скоростта на отдаване. Ако търсите и сте видели обява над квартала, пратете я в заявката: ще ви кажем къде е спрямо съседните.

Оценка на редакцията: наем над пазара

2,5от 5

Оценка на редакцията: наем над пазара

Надценката над квартала бави отдаването с около седмица и половина, а намаленията рядко я стопяват. Сметката излиза само ако наемател наистина я плати. За повечето обяви по-добрата стратегия е точна цена от първия ден.

  • Скорост при надценка над 25%★★★★★

    41,9% изчезнали за 32 дни срещу 52,1% около медианата.

  • Ползата от наем под пазара★★★★★

    50,4% изчезнали, без печалба в скоростта.

  • Гъвкавост на собствениците★★★★★

    Над пазара свалят колкото другите, 27,5%, но рядко под прага на квартала.

  • Цената на празния месец★★★★★

    Един месец е колкото 13 месеца с типичното намаление.

  • Пазарлък за наемателя★★★★★

    Скъпите застояли обяви са очевидна цел, но собствениците им отстъпват трудно.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Поискани наеми, една двойка снимки, изчезване вместо договор.

Предимства

  • Ясен ефект над +10%
  • Сметката е проста и проверима
  • Застоялите са лесни за разпознаване

Слабости

  • Под пазара няма бонус в скоростта
  • Застоялите рядко свалят
  • Полуживотът е груба оценка

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Номерът ви не стига до брокери
  • Кои документи да поискате
  • Попълва се за две минути
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко бави наем над пазара?

Наем с над 25% над медианата на квартала изчезна от обявите за 32 дни в 41,9% от случаите, близкият до медианата в 52,1%. При постоянен темп това са около 11 дни повече.

Наем под пазара отдава ли се по-бързо?

Не. Обявите с над 10% под квартала изчезнаха в 50,4% от случаите, колкото и нормалните. По-ниският наем обикновено идва с по-слаб апартамент.

Изгодно ли е да поискам повече и да почакам?

Ако наемател плати надценката, да: 11 дни празнота струват по-малко от месечна надбавка от 25%. Рискът е, че такъв наемател няма. 24,2% от останалите обяви още висят над квартала след месец.

Колко от скъпите обяви свалят цената?

Сред останалите обяви с наем над +10% от квартала намалилите са 27,5%, колкото и при другите. Намаленията обаче рядко стопяват надценката: 271 обяви още висят поне 15% над квартала и само 18,5% от тях са пипали цената.

Кога намалението се изплаща?

При типичното −7,7% един празен месец покрива около 13 месеца по-нисък наем. Ако намалението ви спестява поне месец празнота, при годишен договор то е изгодно.

Как разбирате, че обявата е отдадена?

Не разбираме със сигурност. Броим като изчезнала обява, която я има на 15 септември и я няма на 17 октомври. Тя може и да е свалена или преобявена с друг телефон.

Срещу коя медиана сравнявате?

Срещу медианата на септемврийските обяви за тристаен в същия квартал. Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша са изключени, защото там скрейпът е хванал само евтините обяви.

Наемател съм. Струва ли си да предложа по-ниска цена?

При обява над квартала, която стои от месец, си струва да попитате. Но не очаквайте много: само 18,5% от застоялите са свалили. По-сигурно е да покажете две-три съседни обяви с по-нисък наем.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен