Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Намалените наеми на тристаен: колко свалят и кой го прави

Проследихме 1 118 обяви за тристаен под наем, които бяха в imot.bg и на 15 септември, и на 17 октомври. 297 от тях, 26,6%, вече искат по-малко. Намалението в типичния случай е 7,7%, малко над €50 на месец.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Кои обяви можем да видим

Намаление виждаме само при обява, която е още там. Ако собственикът свали наема и на следващия ден апартаментът се отдаде, ние нямаме как да го разберем: обявата просто изчезва. Значи числата тук са за тези, които месец по-късно още търсят наемател. От тях по-малко от една на шестдесет е вдигнала цената: 18 обяви, с медиана +9,7%. Останалите стоят на същата сума.

26,6%от останалите обяви са с по-нисък наем

−7,7%типично намаление

€51типично намаление на месец

18обяви с по-висок наем

Една на четири за месец е повече, отколкото очаквахме. Дали свалената цена изчезва по-бързо, сме проверили за продажбите в свалената цена и изчезването. За наема нямаме трета снимка, която да го покаже.

Наемодателят сваля по-смело от продавача

При продажбите на тристайни за 26 дни цената свалиха 9,2% от обявите, с типично намаление −3,7%. При наема за 32 дни делът е 26,6%, а намалението −7,7%. Около 2,9 пъти по-често и с 2,1 пъти по-голяма стъпка. Сметката на наемодателя е проста. Празният месец е загубен наем, който не се връща. Намаление от €51 за цяла година прави €612, по-малко от един празен месец при наем €830. Продавачът, който чака, не губи нищо видимо до деня, в който реши да свали, и затова чака по-дълго. Темпото на намаленията при продажбите е описано в темпото на намаленията.

Колко свалят

Намалените наеми на тристаен по размер на намалението

над 15%

10–15%

131

5–10%

0.5–5%

Брой обяви с по-нисък наем на 17 октомври спрямо 15 септември.

Най-много обяви са свалили между 5 и 10%: 131 от 297. При наем около €830 стъпка от петдесет евро е 6%, и точно на такива стъпки мислят собствениците. Над 15% са свалили 32 обяви. Това вече не е корекция, а признание, че първата цена е била сбъркана. Колко широко са наредени наемите в един квартал и защо стъпката е петдесет евро, разказахме в разсейването на наемите.

Под кръглия праг

Колко намалени обяви минаха под даден праг

под €700
43
под €800
45
под €900
30
под €1 000
22
под €1 200
14

Обява, която е слязла от €850 на €690, се брои и при 800, и при 700.

45 обяви слязоха под €800, още 43 под €700. Над €1 000 са минали 22. Причината е във филтрите на портала. Наемател, който търси до 800 евро, не вижда обява за 820. Една стъпка надолу я вкарва в списъка на много повече хора. Ако обявата, която гледате, стои малко над такъв праг, имате готов аргумент. Предложението „800 вместо 820“ звучи като дреболия, а за собственика означава, че обявата най-после ще се вижда от хората, които търсят точно такъв апартамент.

Как завършва новият наем след намалението

64,3%кръгли суми

Кратен на 100 € 36,4%
Завършва на 50 € 27,9%
Друго 35,7%

297 намалени обяви. Окончания като 99 и 49 има едва в 7,7%.

Кой сваля по-често

Дял на намалилите по вид обява

Партер и първи етаж
37,2%
2–5 етаж
24,3%
6+ етаж
25%
Последен етаж
19,8%
„Без комисиона“ (72)
55,6%
над 7 км
15,4%

Дял от обявите, които са още в портала след месец. Групите се припокриват.

Партерът и първият етаж свалят най-често: 37,2% от останалите обяви. Последният етаж почти наполовина по-рядко, 19,8%. Трудно е да се каже защо, но на огледите партерът губи от решетките, шума от входа и тъмната спалня. Изненадата е, че обявите над пазара не свалят повече. Под медианата на квартала намалиха 26,9%, около нея 25,6%, над нея 27,5%. Скъпата обява чака колкото евтината. Обявите от собственици и „без комисиона“ свалиха в 55,6% от случаите, но зад процента стоят около 20 обяви. Не правим извод. Какво значи такава обява при наема, има в наема без комисиона.

Кварталите с най-много и най-малко намаления

Дял на намалилите сред останалите обяви, по квартали
Квартал	Останали обяви	Намалили	Изчезнали за месец
Красно село	28	57,1%	30%
Павлово	14	57,1%	33,3%
Зона Б-5	16	43,8%	38,5%
Лагера	30	43,3%	44,4%
Надежда 2	12	41,7%	40%
Иван Вазов	29	41,4%	47,3%
Изток	42	11,9%	41,7%
Драгалевци	25	12%	24,2%
Докторски паметник	41	12,2%	22,6%
Стрелбище	63	12,7%	35,7%
Малинова долина	28	14,3%	59,4%

Горе са Красно село, Павлово и Зона Б-5. В тях обявите изчезват бавно, а собствениците отговарят с цената. Долу са Изток, Докторски паметник и Драгалевци: и бавни, и почти без намаления. Там собствениците чакат наемателя, който ще плати исканото. Красно село е интересен случай. Обявите там изчезват бавно, 30% за месеца, а от останалите над половината вече са свалили. Това прилича на квартал, в който собствениците са започнали с цените от миналата година и сега ги нагласят. Медианата на всички обяви в квартала обаче е €800 и през двата месеца, така че намаленията засега не местят нивото. Кои обяви чакат прекалено дълго на прекалено висока цена, сме разгледали отделно в застоялите обяви за наем.

Как да ползвате намалението

Ако обявата е стара месец и още не е свалена, има две възможности: собственикът е спокоен, или не е видял, че пазарът не го приема. Предложете една стъпка надолу и вижте реакцията. Ако вече е свалена, следващо намаление скоро е по-малко вероятно. Тук преговаряйте за условията: срок, депозит, кой плаща таксата за входа. За собственика правилото е обратното. Ако след три седмици няма обаждания, а подобните обяви в квартала изчезват, една стъпка надолу е по-евтина от още един празен месец. Как се движи средният наем за месеца, е в наемите септември срещу октомври, а колко бързо се отдават различните групи, в колко бързо се отдава тристаен.

Преди да предложите по-нисък наем

0 / 6

Знам от колко време е обявата: снимах я или я запазих.
Проверих дали наемът вече е свалян и с колко.
Предлагам една стъпка от €50, не процент.
Ако съм точно над филтъра от €800, споменавам го.
Знам дали кварталът е от тези, в които се сваля често.
Ако цената е свалена, говоря за срока и депозита.

Ако искате втори поглед върху конкретна обява и дали е мястото за предложение, пуснете я в заявката.

Сравняваме поискани наеми в две снимки на портала. Намаление, последвано от бързо отдаване, не се вижда в данните.

Оценка на редакцията: намаленията при наем на тристаен

2,6от 5

Оценка на редакцията: намаленията при наем на тристаен

Една на четири обяви за тристаен под наем сваля за месец, обикновено с една стъпка от €50. Скъпата обява не сваля повече от евтината, а бавните скъпи квартали почти не свалят.

Честота на намаленията★★★★★
26,6% за 32 дни сред останалите обяви.
Размер на типичното намаление★★★★★
7,7%, около €51 на месец.
Предвидимост по вида обява★★★★★
Партер 37,2%, последен етаж 19,8%.
Шанс за пазарлък в скъпите квартали★★★★★
Докторски паметник и Драгалевци почти не свалят.
Надеждност на данните★★★★★
Намаленията при бързо отдадените не се виждат.

Предимства

Ясна стъпка на намалението
Ясни квартали с честа корекция
Праговете показват кога да чакате

Слабости

Само обявите, които останаха
Малко обяви „без комисиона“
Без данни за договорения наем

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Попълва се за две минути
Връщаме отговор до един работен ден
Само обяви, които още са активни

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко често собствениците свалят наема на тристаен?

За месец 26,6% от обявите, които още търсят наемател, искат по-малко. 18 са вдигнали наема, останалите стоят.

С колко обикновено се намалява наемът?

Типичното намаление е 7,7%, около €51 на месец. Най-много са намаленията между 5 и 10%.

Свалят ли скъпите обяви повече?

Не. Обявите над медианата на квартала свалиха в 27,5% от случаите, тези под нея в 26,9%. Скъпата обява просто чака.

Кои етажи свалят най-често?

Партерът и първият етаж, с 37,2% от останалите обяви. На последния етаж са 19,8%.

В кои квартали намаляват най-често?

Красно село, Павлово и Зона Б-5, с над 40% намалили. Най-рядко в Изток, Драгалевци и Докторски паметник.

Защо намалението често е до кръгъл праг?

Наемателите търсят с филтър „до 800“ или „до 1 000“. 45 намалени обяви минаха под €800 и така влязоха в повече търсения.

Ако обявата е свалена, ще падне ли още?

Нямаме трета снимка за наемите, затова не знаем. При продажбите второ намаление е рядко, но свалилият веднъж го прави по-често от останалите. За наема това още не е проверено.

Мога ли да договоря по-нисък наем от обявения?

Ние мерим само поисканите наеми, не договорените. Числата показват, че една стъпка от €50 е обичайна корекция и не изглежда обидно като предложение.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →