Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Панелните комплекси за месец: Люлин, Младост, Надежда, Овча купел, Красна поляна

Събрахме 1 407 обяви за тристаен в пет големи комплекса и ги следихме от 17 септември до 17 октомври. За 30 дни изчезват 21,4%, почти колкото средно в града. Но вътре в групата разликите са огромни: от около три месеца предлагане в Красна поляна до над осем в Овча купел 1.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Петте комплекса и кой липсва

1 407обяви за тристаен в петте комплекса на 17.09

21,4%изчезнали до 17.10

4,7 мес.предлагане при същия темп

9,4%от оцелелите са свалили цена

Панелните комплекси са най-големият пазар на тристайни в София и затова ни интересуваше как се движат за месец. Групирахме ги по имена: Люлин 1 до 10 и Люлин център, Младост 1, 1А, 2 и 3, Надежда 1 до 4, Овча купел 1 и Красна поляна 1 до 3.

Липсващите са важни. кв. Дружба 1 и Дружба 2 са извън сметката, както и кв. Младост 4, кварталът Овча купел и Овча купел 2. Във всички тях imot.bg реже списъка около 240 обяви поне в една от петте снимки, а тогава изчезналата обява може да е само изместена надолу. Затова „Овча купел“ в нашите таблици е само Овча купел 1, а Младост е без най-големия си квартал. Не правете от това извод, че Дружба се продава бавно или бързо: просто не я мерим.

Месеци предлагане по комплекс

Месеци предлагане при темпа от 17.09 до 17.10

Люлин
4,6 мес.
Младост 1–3
4 мес.
Надежда
5,1 мес.
Овча купел 1
8,3 мес.
Красна поляна
3,2 мес.

Наличност на 17.09 ÷ изчезнали за 30 дни. Градът извън тавана: 4,4 мес..

Метриката е проста. Ако днес има 100 обяви, а за месец изчезват 25, запасът стига за четири месеца при същия темп. Тук тя има две слабости. Изчезналата обява не е задължително продадено жилище, затова реалният срок вероятно е по-дълъг. И един месец есента не казва нищо за пролетта.

С тези уговорки редът е ясен. Красна поляна е най-бързата с 3,2 мес., следвана от Младост 1–3 с 4 мес.. Люлин е близо до средното с 4,6 мес., Надежда е малко по-бавна. Овча купел 1 стои далеч отзад: 8,3 мес..

Панелни по име, нови по съдържание

Състав на обявите в комплекса на 17.09

В строеж
Преди 1990
Друго готово

Люлин
54%19%28%
Младост 1–3
33%25%42%
Надежда
47%24%29%
Овча купел 1
68%26%
Красна поляна
20%52%28%

Дял от обявите за тристаен извън кварталите с таван.

Тук е обяснението на разликите. „Панелен комплекс“ е име на място, не тип сграда. В Люлин 53,6% от обявите за тристаен са в строеж, а отпреди 1990 г. са едва 18,9%. В Овча купел 1 строящите се са 68,2%. Красна поляна е обратният случай: 51,9% са стари сгради и само 19,8% са на зелено.

А строящите се обяви изчезват бавно навсякъде. В петте комплекса готовите апартаменти изчезват в 28,6% за месец, около 3,5 мес. предлагане. Обявите на зелено в същите квартали изчезват в 13,7%, тоест 7,3 мес.. Само сградите отпреди 1990 г. са с 33,2%. Колкото повече ново има в един комплекс, толкова по-бавен изглежда той като цяло. Това е смесица, не качество на мястото. Колко тежи старият панел сам по себе си, описахме в тристаен в панел или ЕПК.

Люлин: седем квартала, седем темпа

Кварталите на Люлин с поне 60 обяви
Квартал	Обяви 17.09	Изчезнали за 30 дни	Месеци предлагане
кв. Люлин 2	70	38,6%	2,6 мес.
кв. Люлин 9	88	26,1%	3,8 мес.
кв. Люлин 5	94	19,1%	5,2 мес.
кв. Люлин 10	120	18,3%	5,5 мес.
кв. Люлин 6	61	18%	5,5 мес.
кв. Люлин 8	132	13,6%	7,3 мес.
кв. Люлин център	67	13,4%	7,4 мес.

714 обяви в 11 квартала правят Люлин най-голямата група. Медианната оферта е около €200 000, а квадратът €2 030, най-евтиният сред петте. Вътре обаче няма един Люлин. кв. Люлин 2 губи над една трета от обявите си за месец. кв. Люлин 8 и кв. Люлин център губят около една осма и стигат над седем месеца предлагане.

Отново строежът обяснява голяма част. Готовите апартаменти в целия Люлин изчезват в 31,1%, строящите се едва в 13,3%. Там, където новите блокове са много, кварталът изглежда застинал, а старите панели под тях се движат нормално. Повече за района има в тристаен в Люлин.

Надежда и Овча купел 1: най-бавните

Надежда е разделена на две половини. кв. Надежда 2 е сред най-бързите квартали в града за месеца, с около 2,9 мес.. кв. Надежда 3 и кв. Надежда 4 са сред най-бавните, с 12 мес. и 14 мес.. Обявите в двата последни са по 30 на брой и всяка изчезнала мести процента с три пункта, но разликата е твърде голяма, за да е само случайност.

Овча купел 1 е най-ясният пример за смесения ефект. От 157 обяви 68,2% са в строеж, и от тях за месец изчезват едва 7,5%. Готовите изчезват в 22%, близо до средното. Ако купувате готов апартамент там, не очаквайте, че ще ви чака, защото кварталът „е бавен“. Бавни са новите сгради. Обзор на района е в тристаен в Овча купел.

Кой отстъпва от цената

Оцелели обяви със свалена цена за 30 дни

8,4%

Люлин

9,6%

Младост 1–3

12,3%

Надежда

5,8%

Овча купел 1

19,6%

Красна поляна

10,6%

Градът

Обяви, налични и на 17.09, и на 17.10, с по-ниска цена на втората дата.

Красна поляна, където старите сгради са мнозинство, сваля цена най-често: 19,6% от оцелелите обяви. Надежда е втора. Овча купел 1, с най-много строящи се, сваля най-рядко, 5,8%. Цялата панелна група е с 9,4% срещу 10,6% за града.

Строителите рядко свалят ценова листа за месец, а частните продавачи на стар апартамент правят това по-често. Затова групата със стари сгради изглежда по-отстъпчива. Ако гледате тристаен от 80-те в Красна поляна, едно намаление на обявата през последния месец е по-скоро норма, не знак за проблем.

Как да ползвате това при търсене

Тристаен в панелен комплекс: какво да проверите за темпа

0 / 6

Разделих обявите в квартала на готови и строящи се, преди да сравнявам
Гледам темпа на конкретния квартал, не на целия комплекс
Проверих дали кварталът не е сред тези с таван на портала
Видях дали обявата е свалена цена през последния месец
Сравних цената на квадрат с медианата на квартала, не на комплекса
При стар панел питах за саниране, щрангове и асансьор

Как се смятат месеците предлагане за всички 72 квартала, има в месеците предлагане по квартали. За сравнение с другия край на града вижте южните квартали за месец. Ако търсите в някой от комплексите и искате подбор с история на цената, пишете в заявката.

Ограниченията

Цените са офертни. Изчезналата обява може да е оттеглена или преобявена, а не продадена, затова месеците предлагане са груб ориентир и по-скоро подценяват срока. Петте снимки са на 17.09, 02.10, 06.10, 13.10 и 17.10, не всеки ден. Дружба 1 и 2, Младост 4, Овча купел и Овча купел 2 липсват заради тавана. За Младост в цялост вижте тристаен в Младост, за Дружба тристаен в Дружба.

Оценка на редакцията: тристаен в голям панелен комплекс

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в голям панелен комплекс

Панелните комплекси се движат с темпа на града, но само когато гледате готовите апартаменти. Големият дял ново строителство прави някои от тях да изглеждат бавни, без старите обяви там да стоят по-дълго.

Скорост на готовите обяви★★★★★
28,6% изчезват за месец, около 3,5 мес..
Цена на квадрат★★★★★
Люлин е с медиана €2 030, под градската.
Пространство за пазарлък★★★★★
9,4% от оцелелите свалят, повече в старите сгради.
Разлики вътре в комплекса★★★★★
Съседни квартали се различават по темп два до пет пъти.
Пълнота на данните★★★★★
Дружба, Младост 4 и част от Овча купел липсват заради тавана.

Предимства

Голям избор и ниска цена на квадрат
Готовото се движи нормално
Старите сгради по-често отстъпват

Слабости

Новото строителство размива картината
Най-големите комплекси отчасти не се мерят
Някои квартали са много бавни

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Попълва се за две минути
Сравнение с цената на кв.м в района
Номерът ви не стига до брокери

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко бързо се продават тристайните в Люлин?

За 30 дни изчезват 21,6% от обявите, около 4,6 мес. предлагане. Готовите изчезват в 31,1%, строящите се в 13,3%.

Защо Дружба я няма в сравнението?

Защото imot.bg показва таван от около 240 обяви за Дружба 1 и 2 поне в една снимка. Тогава не можем да мерим изчезването честно.

Кой панелен комплекс е най-бавен?

Овча купел 1 с 8,3 мес. предлагане. Причината е, че 68,2% от обявите там са в строеж, а те изчезват много бавно.

Кой е най-бърз?

Красна поляна с 3,2 мес.. Там повече от половината обяви са в сгради отпреди 1990 г.

Младост включва ли Младост 4?

Не. Младост 4 е с таван на портала и е изключен. Групата е Младост 1, 1А, 2 и 3 с 262 обяви.

Свалят ли цената в панелните комплекси?

За месеца 9,4% от оцелелите обяви в петте комплекса са с по-ниска цена, малко под 10,6% за града. Най-често в Красна поляна, 19,6%.

Изчезналата обява значи ли продаден апартамент?

Не винаги. Обявата може да е изтекла, оттеглена или пусната наново. Затова говорим за изчезнали, не за продадени.

Мога ли да умножа темпа по 12 за година?

Не. Числата са за 30 есенни дни и пет снимки. Годишен темп от тях би бил спекулация.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →