Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Първото намаление на новата обява за тристаен: кога и с колко

От 702 обяви за тристаен, които се появиха на 02.10, 69 са свалили цената поне веднъж до 17.10. Типичното първо намаление е −2,8%. Сметнато на ден, новите обяви свалят около два пъти по-често от тези, които заварихме през септември.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Седемстотин и две нови обяви

На 02.10 в кварталите без таван се появиха 702 обяви за тристаен, които ги нямаше на 17.09. Следим ги още три пъти: на 06.10, 13.10 и 17.10. Петнадесет дни от появата. Всяка снимка сравняваме с първата цена, с която обявата влезе в извадката ни. Не всички доживяват до края. На 17.10 са налични 499, а 203 са изчезнали. Изчезнала не значи продадена, част от тях вероятно са препубликувани или свалени от продавача. Обява, която е свалила цената и после е изчезнала, се брои като намалила.

69от 702 нови обяви свалят цената поне веднъж за 15 дни

−2,8%медианно първо намаление

0,66%от новите обяви свалят на ден

0,35%на ден при обявите, заварени на 17.09

Като дял това са 9,8% от всички нови, или 13,8%, ако делим само на оцелелите. Второто число е малко надуто, защото в числителя има и изчезнали. Истината е някъде между двете.

Кога идва намалението

Първи намаления на новите обяви от 02.10, по снимки

до 06.10 (ден 4)

до 13.10 (ден 11)

до 17.10 (ден 15)

Броят обяви, при които намалението е видяно за първи път на тази снимка спрямо цената от 02.10.

Очаквахме, че продавачите ще коригират бързо, в първите дни, когато видят, че телефонът мълчи. Данните не го показват. До 06.10 са свалили 17, между 06.10 и 13.10 още 33, а до 17.10 още 19. Разделено на дните, темпото е почти равно: около 4,3 обяви на ден в началото, 4,7 в средата, 4,8 в края. Няма първоначален пик. Решението за намаление идва, сякаш, по график, а не като реакция на първата седмица. Може би просто трябва време огледите да се натрупат.

Колко свалят новите

Първото намаление на новата обява е по-плитко от обичайното. Медианата е −2,8%. Сред всички обяви за последните четири дни медианното намаление е −3,6%, а за месеца в индекса на офертите беше −3,7%. Продавачът опипва почвата: не слиза рязко, а пробва малко по-ниско. За тристаен на градската медиана от €265 000 такова намаление е около €7 400. Колкото струва добро паркомясто в покрайнините или ремонт на баня. Достатъчно, за да има смисъл да се пита, недостатъчно, за да промени бюджета.

Колко е първото намаление във вашата цена

Цена в обявата, €Първо намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Ако обявата е свалила веднъж, втори път се случва по-рядко. В второто намаление и серийните намаления показахме, че повечето продавачи спират след първата стъпка.

Почти двойно по-често от старите обяви

Обяви със свалена цена на ден, в %

нови от 02.10 (15 дни)
0,66%
заварени на 17.09 (30 дни)
0,35%

При заварените: обявите, налични и на 17.10, от които 10,6% са свалили цената за 30 дни.

Сметката е груба и е хубаво да се знае защо. Новите са следени 15 дни, старите 30. При новите делим на всички 702, при старите само на оцелелите до края. Ако мерим по едни и същи правила, разликата вероятно ще е малко по-малка от 1,9 пъти, но посоката едва ли ще се обърне. Има и разлика в състава. Сред новите от 02.10 28,6% са в сгради отпреди 1990, а такива сгради свалят цена най-често: в четирите дни до 17.10 4,3% от тях срещу 0,4% при строящите се. Новото предлагане е по-„пазарливо“ и заради това кои апартаменти носи.

Защо новата обява сваля

Проба на цената. Продавачът тръгва с горната граница на очакванията си. Ако огледите са малко, слиза. Това е най-честата история и не значи, че апартаментът има проблем.
Смяна на посредника. Част от новите обяви са стари обяви с нов телефон. Новият посредник понякога предлага по-ниска цена, за да раздвижи интереса. Подобни случаи описахме в свалените цени.
Корекция след сравнение. Някои продавачи публикуват, виждат съседните обяви и се изравняват. Тези намаления обикновено са малки, до няколко процента.

Кое от трите е в конкретната обява, от снимките не личи. Затова не тълкувайте намалението като знак, че нещо е скрито. Тълкувайте го като знак, че продавачът е гъвкав. Това е полезно знание при разговора.

Как да ползвате това като купувач

Нова обява, която ви харесва, обикновено не чака. В кохортите на новите обяви показахме, че почти една трета от тях изчезват за 15 дни. Около една от десет пък сваля цената. Двете неща вървят заедно: продавачът, който не е намерил купувач на първата цена, слиза, а купувачът, който е чакал, понякога вече няма какво да купи. Затова чакането има цена. Ако чакате намаление, рискувате обявата. Как се сметне този избор, има в да чакате ли намаление. Последните четири дни подробно са в четирите дни 13–17 октомври. В тях най-много намаления виждаме в южните квартали като кв. Симеоново и кв. Дианабад, но бройките са малки. Изключени от сметката за новите обяви са кварталите с таван като кв. Лозенец, кв. Витоша и кв. Бояна, защото там не можем да кажем коя обява е наистина нова. Цените навсякъде са офертни. Петте снимки не са дневни данни, а темповете важат за 02.10–17.10.2026.

Ако новата обява, която гледате, свали цената

0 / 6

Запишете старата и новата цена с датите
Проверете дали не е сменен и телефонът
Сравнете новата цена с медианата за квартала
Попитайте дали има други оферти
Не очаквайте второ намаление скоро: рядко се случва
Решавайте според апартамента, не според посоката на цената

Можете да ни посочите обявите в заявката и ще ви кажем дали и кога са сваляли.

Оценка на редакцията: първото намаление като сигнал за гъвкавост

2,8от 5

Оценка на редакцията: първото намаление като сигнал за гъвкавост

Новите обяви свалят цената по-често от старите, но с малко. Сигналът е полезен за разговора, но не е причина да чакате, защото рискът да изпуснете обявата е по-голям от вероятната отстъпка.

Честота★★★★★
Около една от десет нови обяви сваля за 15 дни.
Размер на намалението★★★★★
Медиана −2,8%, по-плитко от обичайното.
Сравнимост със старите★★★★★
Различни периоди и знаменатели правят сравнението грубо.
Предвидимост на момента★★★★★
Темпото е равно, без пик в първите дни.
Полза при пазарлък★★★★★
Показва гъвкав продавач и дава конкретно число за разговора.

Предимства

Следи една кохорта нови обяви от първия ден
Показва кога идва намалението
Сравнява с наличността

Слабости

Само 15 дни и четири снимки
Изчезналите смесват продажби и оттегляния
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Попълва се за две минути
Достатъчни са име и телефон
Не сме посредник, нямаме комисиона

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко нови обяви свалят цената в първите две седмици?

От 702 нови обяви от 02.10 69 свалят до 17.10, около 9,8%. Ако делим само на оцелелите, делът е 13,8%.

С колко свалят новите обяви?

Медианното първо намаление е −2,8%, около €7 400 при тристаен за €265 000. По-малко от типичното намаление сред всички обяви.

Кога най-често идва първото намаление?

Равномерно. До 06.10 свалят 17, до 13.10 още 33, до 17.10 още 19. На ден темпото е около 4–5 обяви през целия период.

Новите обяви по-често ли свалят от старите?

Да, около 1,9 пъти на ден: 0,66% срещу 0,35%. Сметката е груба, защото периодите и знаменателите не са еднакви.

Защо продавачът сваля толкова скоро?

Обикновено пробва цената и я коригира, когато интересът е слаб. Понякога обявата е сменила посредника. От снимките не личи коя е причината.

Да чакам ли нова обява да свали?

Рискувате да я изпуснете: почти една трета от новите изчезват за 15 дни. Повечето не свалят изобщо. Решението зависи от това колко ви харесва апартаментът.

Изчезналите нови обяви продадени ли са?

Не знаем. Изчезналата обява може да е продадена, оттеглена или публикувана наново. Не я броим като сделка.

Важи ли това за всички квартали?

Не. Кварталите с таван от около 240 обяви, сред тях Лозенец, Витоша и Бояна, са изключени. Цените са офертни, а темповете са за 02.10–17.10.2026.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →