Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристаен под наем в ново строителство

Наемите нямат година на сградата, затова новото го разпознахме по думите в обявата. Такива обяви са само 5,3% от октомврийските, искат с 11,9% повече на месец и все пак изчезнаха по-бързо: 60,8% за месец при 48,2% за останалите.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Как разпознахме новото: по думите

185обяви с „ново“ в текста на 17.10.2026
5,3%от октомврийските тристайни под наем
€950медианен поискан наем
100 кв.ммедианна площ

В обявите за наем порталът не дава година на строителство. Затова търсим в началото на описанието „нова сграда“, „ново строителство“, „чисто нов“, „новопостроен“, „Акт 16“ и „първи наемател“. Методът изпуска нови апартаменти, чийто собственик не го е написал, и хваща стари с „чисто нов ремонт“.

Получава се малка група. В септемврийската база, която сравняваме с октомври, такива обяви са 125 от 2 187. Всички изводи за скоростта се опират на тях и трябва да се четат с тази уговорка.

Новото изчезна по-бързо

Изчезнали обяви за 32 дни
  • „ново“ в текста
    60,8% от 125
  • без такива думи
    48,2% от 2 062
  • всички тристайни
    48,9%
  • всички двустайни
    56%

Обяви от 15.09.2026, които не се намират на 17.10.2026. Изчезнала не значи непременно отдадена.

Разликата е 12,6 процентни пункта. При 125 обяви случайното отклонение е около 4,4 пункта в едната или другата посока, така че разликата е по-голяма от шума, но не толкова, че да я смятаме за закон. Новият тристаен изчезва дори по-бързо от двустайните, при които делът е 56%.

Има две обяснения и вероятно и двете важат. Наемателят на тристаен е често семейство, което търси да остане дълго и предпочита сграда без течове и с асансьор. А и собственикът на току-що завършен апартамент има вноска по кредит и не може да чака. Има и трета, по-скучна възможност: строителят или агенцията пускат и свалят обяви за няколко апартамента от един блок, което увеличава изчезванията.

Колко повече се иска за новото

Поискан наем на квадрат, октомври 2026
€9,9
„ново“ в текста
€8,8
останалите

Медиана €/кв.м на месец. Обяви: 185 и 3 292.

Медианният наем с „ново“ в текста е €950 срещу €849 за останалите, +11,9%. Площите са почти еднакви, 100 и 98 кв.м, така че премията не е от размера. На квадрат е +12,5%.

В пари разликата е €101 на месец, или €1 212 за година. За наемателя това е цената на асансьора, на новите инсталации и на по-малкото изненади през зимата. За собственика е аргумент, който работи само докато наоколо няма други нови обяви. Когато в същия блок излязат пет апартамента наведнъж, премията се стопява първа.

Част от премията е от квартала, а не от сградата. Новите блокове не са разпределени равномерно и в едни квартали ги има много, в други почти няма. Затова в септемврийските данни сравнихме новото със старото вътре в един квартал. Там медианната премия е +7,3% в 27 квартала, а в 19 от тях новото е по-скъпо. Графиката отдолу показва краищата.

Наем на ново срещу останалите в един квартал (септември)

Сдвоено сравнение на медианния наем. В скоби: обяви с „ново“ / останалите. При две-три обяви на квартал всяко число е ориентир.

И новото се намалява

Премията не пази от корекция. Сред новите обяви, които още стояха след месец, 30,6% бяха с по-нисък наем, срещу 26,4% при останалите. Тоест новото, което не се отдава бързо, се намалява по-често. Вероятно това са апартаментите, при които собственикът е сметнал наема от вноската си, а не от пазара.

На практика наемът на нов тристаен има таван, който определят съседните обяви, а не цената на покупката. Ако сте платили повече за квадрата, наемът не се вдига пропорционално. Защо доходността на новото излиза различна от тази на старото, разгледахме в ново или старо за отдаване. Как изглежда намалението при всички тристайни, описахме в намалените наеми.

Колко ново влиза на пазара

Сред новите обяви, които се появиха между двете снимки, 6,3% споменават ново строителство. В септемврийската база делът е 5,7%. Разликата е малка, но се вписва в това, което виждаме при продажбите: сгради, завършени тази година, влизат на пазара за наем. Как се движат самите проекти, следим в новите проекти за три седмици.

Притокът не е равномерен. Предлагането расте най-бързо в кварталите между пет и седем км от центъра, като Бъкстон, Павлово и Овча купел 2. Там новото се конкурира с новото и премията е по-трудна за удържане. Пълната картина на притока е в новите обяви за наем.

Преди да наемете или отдадете в нова сграда

Нова сграда под наем: проверка

0 / 7

Без въвеждане в експлоатация сградата не е готова за живеене по закон, а адресна регистрация може да не е възможна. Какво значат актовете, описахме в статията за Акт 16. Общия поглед към новото строителство за купувачи има в тристаен в ново строителство.

Ако търсите тристаен под наем в нова сграда, опишете квартала, бюджета и срока в заявката. Ще ви кажем дали поисканият наем е в нормата за квартала.

Оценка на редакцията: тристаен под наем в нова сграда

3,2от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем в нова сграда

Новото носи около 12% по-висок поискан наем и по-бързо изчезване от обявите, но и по-чести намаления, когато собственикът прекали. Извадката е малка и изводите са предварителни.

  • Премия в наема★★★★★

    +11,9% общо, +7,3% вътре в един квартал.

  • Скорост на отдаване★★★★★

    60,8% изчезнали за месец, близо до двустайните.

  • Риск от надценяване★★★★★

    30,6% от висящите са намалени, повече от средното.

  • Конкуренция от новото★★★★★

    Кварталите със строеж пускат още нови обяви, премията там е по-трудна.

  • Надеждност на данните★★★★★

    125 обяви в базата и разпознаване само по текста.

Предимства

  • По-висок наем при сходна площ
  • Изчезва по-бързо от обявите
  • Наемателите търсят асансьор и нови инсталации

Слабости

  • Малка извадка
  • Наемът не следва цената на покупката
  • Новото се конкурира с новото в кварталите със строеж

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Вноска по кредита и такси по сделката
  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Собствениците са най-отгоре
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко струва наем на тристаен в нова сграда в София?

Медианата на обявите с „ново“ в текста през октомври 2026 е €950 при 100 кв.м, или €9,9 на квадрат. При останалите тристайни е €849.

Новото строителство отдава ли се по-бързо?

В нашите данни да: 60,8% от обявите изчезнаха за месец срещу 48,2% при останалите. Групата е 125 обяви, затова разликата е ориентир, не закон.

Колко обяви за наем са в ново строителство?

5,3% от октомврийските обяви за тристайни, 185 на брой, споменават ново строителство. Истинският дял е по-голям, защото не всеки собственик го пише.

Защо наемът в новото е по-висок?

Част от разликата е от сградата, част от квартала. Сравнено вътре в един квартал, новото е с +7,3% по-скъпо според септемврийските данни, а общата разлика е +11,9%.

Намаляват ли наемите в новите сгради?

Да, дори по-често: 30,6% от висящите нови обяви бяха намалени след месец, срещу 26,4% при останалите. Наемът се определя от съседните обяви, не от цената на покупката.

Как разбрахте кои обяви са в нова сграда?

По думите в началото на описанието: „нова сграда“, „ново строителство“, „чисто нов“, „Акт 16“, „първи наемател“. Порталът не дава година на строителство за наемите.

Мога ли да се регистрирам по адрес в нова сграда под наем?

Обикновено да, ако сградата е въведена в експлоатация. Проверете удостоверението и попитайте собственика, преди да подпишете.

Какво да проверя в договора за нов апартамент?

Кой плаща таксата поддръжка, кой отстранява дефекти в гаранционния срок, включено ли е паркомясто и какво става при строеж наоколо. Изговорете ги писмено.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен