Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристаен близо до ТЕЦ: какво показват цените около централите на парното и защо комините не са цялата история

В трите пояса около центъра кварталите по-близо до ТЕЦ или отоплителна централа са по-евтини всеки път: с 31,1%, 14,5% и 7,5% на квадрат. Посоката не се сменя, а това е рядкост в нашите сравнения. Само че близо до централите са и северните, индустриалните и панелните части на града, затова не приписваме цялата разлика на комина.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Кои централи влизат в сметката

Когато някой каже „до ТЕЦ“, обикновено мисли за двата големи комина: ТЕЦ София и ТЕЦ София Изток. В картата на OpenStreetMap намерихме 12 обекта, които дават топлина на града, и само два от тях са такива. Останалите 10 са отоплителни централи с имена като ОЦ Люлин, ОЦ Земляне, ВОЦ Левски Г и ВОЦ Хаджи Димитър. Повечето от по-малките централи са строени до големите жилищни комплекси, за да ги топлят. Затова „близо до централа“ в София често значи просто „в панелен комплекс от 70-те и 80-те“. Методът е прост. За всеки квартал с поне осем обяви за тристаен смятаме разстоянието по права линия от средата му до най-близката точка. Медианата е 2,1 км.

12ТЕЦ и отоплителни централи на картата

14 кварталана по-малко от 1 км от някоя от тях

€2 253/кв.ммедиана в тези квартали

€2 776/кв.ммедиана в 9 квартала на над 5 км

Цената по километри от централата

Медиана €/кв.м на тристаен по разстояние до най-близката ТЕЦ или централа

€2 253/кв.м

0–1 км

€2 353/кв.м

1–2 км

€2 280/кв.м

2–3 км

€2 735/кв.м

3–5 км

€2 776/кв.м

над 5 км

Броят на кварталите в групите: 14, 30, 24, 20, 9. Разстояние по права линия от средата на квартала.

До третия километър медианата стои около €2 353/кв.м, после скача. Изненадата е в последната група: кварталите на над 5 км от централа са средно на 7,4 км от центъра, по-далеч от всички останали, а квадратът им е най-скъп. Кои са те? Предимно южните склонове, където парното никога не е стигало и къщите и новите сгради се топлят на газ или с ток. Тук графиката мери не дима, а географията на топлофикацията.

Сравнение в един пояс от центъра

По-близката до централа половина срещу по-далечната, в един пояс от центъра

0–4 км от центъра (34 квартала)
−31,1%
4–7 км от центъра (45 квартала)
−14,5%
над 7 км от центъра (18 квартала)
−7,5%

Разлика в медианата €/кв.м за продажба. Пръстенът над 7 км има само 18 квартала, четете го внимателно.

Разделихме кварталите на три пояса по разстояние до центъра и във всеки ги наредихме по близост до централата. До 4 км близката половина е на 1,1 км и е на €2 372/кв.м. Далечната, на 2,1 км, е на €3 445/кв.м. Само че погледнете имената. Близо са Захарна фабрика, Хаджи Димитър, Лагера и Орландовци. Далеч са Яворов, Гео Милев, Лозенец и Изгрев. Това е сравнение между севера и юга на центъра, не между дим и чист въздух. Старите сгради не обясняват разликата: медианният дял на обявите отпреди 1990 г. е 25% в близката група и 31% в далечната. Обяснява я типът на квартала, индустриалното минало и репутацията. Наемите вървят в същата посока, но по-меко: −12,9% до 4 км и −3,7% в средния пояс. Наемателят, изглежда, се трогва по-малко от купувача.

Дванайсетте квартала най-близо до централа

Най-близките до ТЕЦ или отоплителна централа квартали
Квартал	Централа	Км	До центъра, км	€/кв.м	Обяви	ТЕЦ отопление, %
Захарна фабрика	ОЦ Инжстрой	0,2	3,3	€2 181/кв.м	8	100
Хаджи Димитър	ВОЦ Хаджи Димитър	0,4	2,9	€2 625/кв.м	105	100
Лагера	ОЦ Земляне	0,5	3	€2 901/кв.м	83	100
Орландовци	ВОЦ Орландовци	0,6	3,3	€1 677/кв.м	22	67
Красна поляна 3	ОЦ Земляне	0,6	3,1	€2 137/кв.м	26	92
Левски	ВОЦ Сухата река	0,6	4,4	€1 847/кв.м	60	33
Сухата река	ВОЦ Сухата река	0,7	3,5	€2 504/кв.м	116	90
Левски Г	ВОЦ Левски Г	0,7	5,2	€2 094/кв.м	56	81
Света Троица	ОЦ Инжстрой	0,8	2,4	€2 591/кв.м	57	100
Горна баня	ВОЦ Овча купел 2	0,9	6,7	€2 350/кв.м	60	3
Овча купел	ВОЦ Овча купел	0,9	5,4	€2 114/кв.м	239	16
Красна поляна 2	ОЦ Земляне	0,9	3,5	€2 205/кв.м	40	73

Отваряме таблицата и първо гледаме последната колона. Медианно 86% от обявите с посочено отопление в тези дванайсет квартала са на парно, при 92% за всички квартали. С други думи, близостта до централа почти не променя вида на отоплението в града, който и без това е на ТЕЦ. Разликата е във външния пояс. Там близката половина е на парно в медианно 48% от обявите, далечната в 2%. Малинова долина, Драгалевци, Симеоново и Киноцентъра просто нямат мрежа. Как отоплението се отразява на цената, разказахме в отоплението и цената на тристайния. Хаджи Димитър и Лагера са добрият пример, че централата не е присъда: и двата са на по-малко от километър, а квадратът им е над градските €2 455/кв.м.

Колко струва разликата за типичен тристаен

Тристаен от 107 кв.м: до централа срещу по-далеч, пояс 4–7 км

Близката половина (1,6 км), €Далечната половина (3,2 км), €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

В средния пояс разликата е най-чистата, защото и двете половини са големи жилищни райони. Близо са Левски, Левски Г, Горна баня и Овча купел, далеч са Дианабад, Студентски град и Витоша. При 107 кв.м това са €38 000, а при 80% кредит за 30 години вноската се разминава с около €123 на месец. Сложете цените на две конкретни обяви и вижте вашата разлика. Ако двете са в различни типове сгради, сравнявате панел с ново, а не близост с далечина. Повече за панела има в тристаен в панелен блок.

Какво да проверите на място

Разстоянието е от средата на квартала. В кв. Овча купел или Левски Г единият край може да е до оградата на централата, другият на два километра. Затова картата е само първата крачка. Не мерим шум, мирис и замърсяване по квартали и не твърдим нищо за тях. Ако е важно, вижте данните от официалните станции за качество на въздуха и питайте съседите.

Оглед на тристаен близо до централа

0 / 6

Намерих на картата точно къде е централата спрямо сградата, не спрямо квартала.
Отидох вечер и в студен ден, когато централата работи с пълна сила.
Проверих накъде духа обичайният вятър и накъде гледат спалните.
Попитах дали покрай оградата минават камиони и по кое време.
Поисках сметки за парно за зимен месец и видях дали входът е с обща абонатна станция.
Сравних цената с медианата на квартала, не с тази на града.

Централите често граничат с промишлени зони и с железопътни линии. Ако търсите в северната част, вижте и тристаен в Хаджи Димитър. Опишете бюджета и кварталите в заявката, ще ви пратим обяви и какво да питате на огледа.

Оценка на редакцията: тристаен близо до ТЕЦ

3,2от 5

Оценка на редакцията: тристаен близо до ТЕЦ

Кварталите до централите са по-евтини постоянно, но плащате по-малко най-вече заради типа квартал. Ако сградата и улицата са добри, разстоянието до комина рядко е причина да се откажете, а е добър повод за пазарлък.

Цена спрямо същия пояс★★★★★
−14,5% в средния пояс, −31,1% около центъра.
Отопление★★★★★
Почти навсякъде парно (медиана 86% в най-близките квартали).
Среда около сградата★★★★★
Често промишлени терени, камиони, ограда.
Препродажба★★★★★
Част от купувачите отпадат само заради думата ТЕЦ.
Устойчивост на находката★★★★★
Посоката е една и съща и в трите пояса.
Надеждност на данните★★★★★
Разстояние от средата на квартала, без измервания на въздуха.

Предимства

Постоянна отстъпка на квадрат
Парно и обща мрежа
Изключения като Лагера и Хаджи Димитър

Слабости

Смесва се с индустриалния север
По-тесен кръг купувачи
Няма данни за въздуха по квартали

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Сравнение с цената на кв.м в района
Попълва се за две минути
Без такса и без договор

Търся тристаен

Често задавани въпроси

По-евтин ли е тристаен близо до ТЕЦ?

В нашите данни да, и в трите пояса от центъра: −31,1% до 4 км, −14,5% при 4–7 км и −7,5% навън. Но близо до централите са и северните и индустриалните квартали, затова разликата не е само заради ТЕЦ.

Кои квартали са най-близо до централа?

Захарна фабрика, Хаджи Димитър, Лагера и Орландовци са на по-малко от 0,7 км по права линия от средата си. Следват Красна поляна 3, Левски и Сухата река.

Влизат ли в сметката само ТЕЦ София и ТЕЦ София Изток?

Не. Влизат всички 12 обекта на картата, повечето от тях отоплителни централи в жилищните комплекси. Малките ВЕЦ и инсинераторът са извадени по име.

Опасно ли е за здравето да живееш до ТЕЦ?

Ние не мерим замърсяване и не можем да отговорим с числа. Потърсете данните от официалните станции за качество на въздуха в района и ги сравнете с други части на града.

Пада ли и наемът близо до централа?

Пада, но по-малко: −12,9% до 4 км от центъра и −3,7% в средния пояс. Наемите на тристайни са по-малко от продажбите, затова тези числа са по-груби.

Има ли скъп квартал до централа?

Има. Лагера е на 0,5 км от ОЦ Земляне и е на €2 901/кв.м, над градската медиана. Сградата и улицата тежат повече от картата.

Значи ли близостта до централа, че ще имам парно?

Почти винаги в града има парно и без нея: медианно 92% от обявите с посочено отопление са на ТЕЦ. Разликата се вижда в края на града, където далечните квартали са на газ.

Как точно мерите разстоянието?

По права линия от средата на квартала до най-близката централа от OpenStreetMap. Не е разстояние от вашата сграда и не казва нищо за вятъра или за височината на комина.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →