Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристаен до промишлена зона: заводи, депа и централи до кварталите и цената на квадрат

Взехме 126 промишлени терена над 5 ха от OpenStreetMap и измерихме колко близо е всеки от 97 квартала до най-близкия. В един и същ пояс от центъра близките квартали са по-евтини навсякъде: с −27,1% до 4 км, с −10,5% при 4–7 км и с −6,8% навън. Наемът почти не реагира, и това е по-интересната част.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Какво картата нарича промишлена зона

Думата звучи като комини и цистерни. В картата обаче „промишлен терен“ е всеки участък, отбелязан като индустриален: завод, склад, депо, централа, автобусен гараж. Сред именуваните са ОЦ Люлин, Индустриален парк София, ТЕЦ София, Трамвайно депо „Искър“, Трамвайно депо „Банишора“, Трамвайно депо „Красна поляна“, ОЦ Земляне, ТЕЦ София Изток, Индустриална зона Казичене, Нестле България, Логистичен център Мировяне и Терем - Ген. Владимир Заимов. Много от терените нямат име изобщо. Филтрирахме само по-големите от 5 ха, като площта е груба, по обхващащия правоъгълник.

126промишлени терена над 5 ха в картата

1,1 кммедианно разстояние от центъра на квартала до най-близкия

9 кварталас терен на под 500 м

−27,1%разлика в квадрата на близката половина до 4 км

Трамвайното депо не мирише и не бучи като завод. Поради това всеки адрес иска собствена проверка: какво точно има зад оградата и по кое време работи.

Цената по разстояние до зоната

Медиана €/кв.м на тристаен по разстояние до промишлен терен над 5 ха

€2 205/кв.м

до 500 м (9)

€2 438/кв.м

0,5–1 км (30)

€2 455/кв.м

1–2 км (46)

€2 621/кв.м

2–3 км (12)

В скоби: брой квартали. Нито един квартал не е на повече от 3 км от такъв терен.

Колоните растат плавно отляво надясно: от €2 205/кв.м при под 500 м до €2 621/кв.м при 2–3 км. Най-далечните обаче са средно на 7,2 км от центъра, в полите на планината. Затова и тук не вярваме на поясите сами по себе си.

В един пояс от центъра: минус във всеки

По-близката до промишлен терен половина срещу по-далечната, в един пояс от центъра

0–4 км (34 квартала)
−27,1%
4–7 км (45 квартала)
−10,5%
над 7 км (18 квартала)
−6,8%

Разлика в медианата €/кв.м на тристаен.

Тук знакът е постоянен. До 4 км близката половина е Захарна фабрика, Сердика, Красна поляна 2, Красна поляна 3, Зона Б-5 и Лагера, с медиана €2 372/кв.м. Далечната е Иван Вазов, Стрелбище, Яворов и Лозенец, с €3 253/кв.м. €881 на квадрат е огромна разлика, но вижте кои квартали са срещу кои. От едната страна са сградите около депата и старите заводи на запад и север, от другата е най-скъпият юг. Между 4 и 7 км е −10,5%: Слатина, Славия, Люлин 1 и Красно село срещу Люлин 4, Гоце Делчев и Манастирски ливади. Навън, −6,8%, но при 18 квартала.

По-стари ли са кварталите до заводите

Очакването е, че кварталите до заводите са стари, работнически. Данните казват по-сложно нещо. В централния пояс близките до зона квартали не са по-стари. Медианният дял на сградите отпреди 1990 г. е 20% при тях срещу 42,9% в далечната половина, защото Иван Вазов, Яворов и Лозенец са стара тухла. Строящото се е обратно: 32,8% срещу 17%. Между 4 и 7 км картината е класическата. Близките квартали са по-стари, с 21,4% отпреди 1990 г. срещу 2,7%. Там са кв. Славия, кв. Люлин 1 и кв. Красно село. Изводът ни: отстъпката е за типа квартал и за посоката на града, а зоната е белег на тези неща. Сравнете с тристаен близо до ТЕЦ, където централите са част от същата картина.

Наемателите не правят отстъпка

Наем: по-близката до промишлен терен половина срещу по-далечната

0–4 км (34 квартала)
0%
4–7 км (45 квартала)
+0,6%
над 7 км (18 квартала)
−0,9%

Разлика в медианния месечен наем на тристаен, само квартали с поне осем обяви за наем.

Това е неочакваното. Наемът в близката половина е практически същият: 0%, +0,6% и −0,9% по пояси. Купувачът плаща по-малко, а наемателят не. За собственик, който отдава, по-ниската цена при същия наем значи по-висока брутна доходност. Преди да се зарадвате, вижте броевете: наемите са само за кварталите с поне осем обяви. Как се движи наемът по квартали изобщо, има в наем на тристаен по квартали.

Кварталите до големите терени

Дванайсетте квартала с най-близък промишлен терен над 5 ха
Квартал	Терен в картата	Км до обекта	€/кв.м тристаен	Наем, медиана
Захарна фабрика	без име в картата	0,2	€2 181/кв.м	малко обяви
Слатина	без име в картата	0,2	€2 692/кв.м	€710
Малинова долина	без име в картата	0,2	€2 118/кв.м	€949
Славия	Трамкар	0,3	€2 359/кв.м	малко обяви
Дружба 2	без име в картата	0,3	€2 392/кв.м	€850
Сердика	без име в картата	0,4	€2 256/кв.м	€925
Красна поляна 2	Трамвайно депо „Красна поляна“	0,4	€2 205/кв.м	€713
Красна поляна 3	Трамвайно депо „Красна поляна“	0,4	€2 137/кв.м	малко обяви
Люлин 1	Нестле България	0,4	€1 924/кв.м	малко обяви
Зона Б-5	без име в картата	0,5	€2 775/кв.м	€950
Лагера	ОЦ Земляне	0,5	€2 901/кв.м	€820
Красно село	Трамкар	0,5	€2 891/кв.м	€800

В Красна поляна 2 най-близкият терен е Трамвайно депо „Красна поляна“, на 0,4 км. В Люлин 1 е Нестле България, а в Лагера е ОЦ Земляне. Славия е до Трамкар. Захарна фабрика е начело с 0,2 км, но с 8 обяви извадката там е на ръба. Интересен е Малинова долина: голям квартал с нови сгради, а терен без име в картата е на 0,2 км от центъра му.

Зоната може да не остане зона

Промишлените терени в града се променят. Част от новите проекти в София се строят върху бивши складове и заводи, а друга част от зоните работят на пълни обороти. Единственият сигурен източник е устройственият план. В районната администрация или при архитект проверете какво е предвидено за съседния парцел и има ли влязъл подробен план. Ако зоната ще става жилищна, ще дойдат години строеж, прах и камиони, преди да дойдат паркът и училището. Как изглежда това, описахме в нов квартал без инфраструктура. Ако зоната остава, питайте какво се прави там, по кое време и минават ли тежки камиони по вашата улица. Мирис и шум не мерим, затова идете в делничен ден сутрин.

Колко под далечната половина е конкретна обява

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на далечната половина, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

По подразбиране е типичен тристаен от близката половина в централния пояс срещу медианата на далечната. Сменете цената и площта с обявата, която гледате.

Огледът на тристаен до промишлена зона

0 / 6

Знам какво точно има на терена: завод, склад, депо или централа.
Бях на място в делничен ден сутрин заради камионите и шума.
Проверих накъде духа обичайно вятърът спрямо зоната.
Видях устройствения план за съседните парцели.
Попитах съседите има ли мирис или нощна работа.
Знам дали камионите минават по моята улица или по околен път.

Сравнете с тристаен до железопътна линия: двата обекта често вървят заедно на север и на запад. Западните квартали са разгледани по части в тристаен в Красна поляна, а дали строежът сваля цената на готовото, има в квартал в строеж и цената на готовото. Ако търсите отстъпката, но с проверен съсед, опишете бюджета в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен до промишлена зона

3,2от 5

Оценка на редакцията: тристаен до промишлена зона

Отстъпката е голяма и еднопосочна, а наемът не следва цената надолу. Срещу това стоят неизвестните: какво се прави зад оградата и какво ще се строи там утре.

Цена спрямо далечната половина★★★★★
Минус във всеки пояс, до −27,1% в центъра.
Наем и доходност★★★★★
Наемът почти не реагира: 0% до −0,9%.
Тишина и въздух★★★★★
Зависи изцяло от вида на терена; таблицата не го вижда.
Предвидимост на съседството★★★★★
Зоната може да бъде застроена или да остане; само планът казва.
Надеждност на извода★★★★★
Ефектът е постоянен, но се смесва с посоката на града и вида квартал.

Предимства

По-евтин квадрат във всички пояси
Наемът не пада
Повече нови проекти за избор

Слабости

Камиони и шум в делник
Неясно бъдеще на съседния терен
Мирис и прах не се виждат в обявата

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Сравнение с цената на кв.м в района
Вноска по кредита и такси по сделката
Попълва се за две минути

Заявка без такса

Често задавани въпроси

По-евтини ли са тристайните до промишлена зона?

Да, във всички пояси от центъра: −27,1% до 4 км, −10,5% при 4–7 км и −6,8% навън. Отстъпката обаче е и за типа квартал и посоката на града, не само за зоната.

Кои промишлени терени има до кварталите?

В картата са 126 терена над 5 ха, сред тях ОЦ Люлин, Индустриален парк София, ТЕЦ София, Трамвайно депо „Искър“ и Трамвайно депо „Банишора“. Голяма част от тях нямат име. Трамвайните депа и централите също влизат в този слой.

По-нисък ли е наемът до промишлена зона?

Почти не: 0% в центъра, +0,6% и −0,9% по-навън. Купувачите правят отстъпка, наемателите не. За отдаване това вдига брутната доходност.

Стари ли са кварталите до заводите?

Не винаги. В централния пояс близките до зона квартали имат по-малко стари сгради (20% срещу 42,9%) и повече строеж. Между 4 и 7 км те са по-старите.

Какво да питам за промишления терен до блока?

Какво се прави там, в какви часове, минават ли тежки камиони по улицата и има ли мирис. Питайте съседите и идете на място в делничен ден. Проверете и устройствения план за съседните парцели.

Може ли промишленият терен да стане жилищен?

Може, ако устройственият план го позволява и собственикът реши да строи. Проверката е в районната администрация или при архитект. Тогава очаквайте години строеж преди инфраструктурата.

Колко по-евтин е типичният тристаен до зона?

В централния пояс близката половина е на €2 372/кв.м срещу €3 253/кв.м. При 107 кв.м това са около €94 000 разлика, но кварталите от двете страни са съвсем различни.

Има ли квартал, който е далеч от всяка промишлена зона?

Не и в нашата извадка: всички квартали са на по-малко от 3 км от терен над 5 ха. Най-далеч са кварталите в полите на Витоша.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →