Доходността от тристаен под наем през октомври 2026
Сметката в един ред и какво крие
Формулата е кратка и точно затова с нея лесно се манипулира. Месечният наем по дванайсет, разделено на цената на жилището. Ние взимаме медианата на обявите за наем в квартала към 17.10.2026 и медианата на тристайните за продажба там от нашата извадка. Квартал влиза в списъка само ако има поне осем наема и осем продажби. Така остават 68.
Две уговорки, преди да гледате таблиците. И двете медиани са оферти: собственикът иска толкова, а сделката обикновено се затваря малко под това. Ако отстъпката при наема и при покупката е сходна, доходността почти не мърда. Ако наемите се пазарят по-трудно от цените, реалното число е по-ниско от нашето. За октомври не знаем кое от двете е вярно. Затова навсякъде пишем „брутна, по обявите“.
Къде наемът връща най-много от цената
- Малинова долина5,1% · €900 / €210 хил.
- Малинова долина5% · €1 500 / €358 хил.
- Горна баня4,8% · €1 000 / €251 хил.
- Бояна4,7% · €1 250 / €320 хил.
- Младост 24,5% · €980 / €262 хил.
- Илинден4,4% · €800 / €220 хил.
- Витоша4,4% · €950 / €260 хил.
- Люлин 34,4% · €650 / €176 хил.
- Овча купел4,3% · €749 / €210 хил.
- Красна поляна 24,3% · €699 / €195 хил.
- Люлин 24,3% · €700 / €194 хил.
- Кръстова вада4,2% · €1 100 / €316 хил.
Медианен поискан наем × 12 / медианна цена на тристаен за продажба в квартала. Брой наеми: Малинова долина 69, Малинова долина 8, Горна баня 16, Бояна 32, Младост 2 39, Илинден 14, Витоша 168, Люлин 3 8, Овча купел 71, Красна поляна 2 11, Люлин 2 15, Кръстова вада 96.
Малинова долина е начело с 5,1%: наем €900 при цена €210 хил.. Обяснението е в продажната страна. 67,4% от тристайните за продажба там са в строеж, а новото на зелено се предлага по-евтино, отколкото струва готово жилище. Наемът пък идва от готовите сгради и от съседството със Студентски град. Купувач, който сравнява с готов апартамент, ще види по-ниска доходност от тази.
Най-солидното число в горната част е на Витоша: 4,4% при 168 наема в октомврийската снимка. През септември кварталът беше изключен от сравненията, защото скрейпът спря на тавана, а сега наемите са пълни. Обратният край на надеждността са вилната зона на Малинова долина и Люлин 3, всяка с по осем наема. Там едно ново предложение може да мръдне доходността с половин пункт.
Престижът се плаща с по-ниска доходност
- Иван Вазов2,4% · €850 / €420 хил.
- Докторски паметник2,5% · €1 100 / €530 хил.
- Лозенец2,6% · €999 / €460 хил.
- Изгрев2,6% · €995 / €465 хил.
- Хладилника2,6% · €1 000 / €458 хил.
- Оборище2,7% · €900 / €400 хил.
- Стрелбище2,7% · €800 / €360 хил.
- Редута2,7% · €735 / €332 хил.
- Изток2,7% · €1 000 / €450 хил.
- Дианабад2,7% · €800 / €355 хил.
Същата формула. Центърът не е в списъка: и октомврийската снимка там стига тавана от 400 обяви.
В Иван Вазов наемът е €850, почти колкото в Малинова долина, а цената е €420 хил., 2 пъти по-висока. В Докторски паметник наемателят дава €1 100 на месец за жилище, което се продава за €530 хил.. Купувачът там плаща за адреса за следващите двайсет години, а наемателят за следващия месец. Двата пазара просто не се движат заедно.
Лозенец е с 2,6%, при 275 наема. За Център нашата сметка дава 3%, но тя е по-скоро долна граница. Порталът подава обявите почти подредени по цена, а скрейпът ни спира на 400, така че скъпите наеми там остават невидими. Подробно за двата квартала писахме в истинския наем в Лозенец и центъра.
По пояси около центъра
Медиана на кварталната доходност във всеки пояс. Квартали: до 3 км 18, 3–5 км 20, 5–7 км 18, над 7 км 12.
До три километра от центъра медианата е 3,2%, между пет и седем км е 3,9%. Разликата изглежда малка, докато не я сложите върху пари. За жилище за €300 хил. тя е около €2 100 брутен приход годишно. Най-външният пояс е с 3,7%, малко под средния, при само 12 квартала. В него Малинова долина с най-високата доходност стои до квартали с къщи и високи цени, затова медианата там е най-нестабилна.
Поясите крият повече, отколкото показват. Вътре в пояса от три до пет км са едновременно Изток с 2,7% и Красна поляна 2 с 4,3%. Посоката и типът сграда тежат повече от километрите. Същото открихме за самия наем в анализа на наема и разстоянието.
Какво се промени спрямо септемврийската сметка
| Квартал | Наем, септ. | Доходност, септ. | Наем, окт. | Доходност, окт. |
|---|---|---|---|---|
| Малинова долина | €949 | 5,4% | €900 | 5,1% |
| Малинова долина | €1 300 | 4,4% | €1 500 | 5% |
| Горна баня | €1 200 | 5,7% | €1 000 | 4,8% |
| Бояна | €1 300 | 4,9% | €1 250 | 4,7% |
| Младост 2 | €900 | 4,1% | €980 | 4,5% |
| Илинден | €675 | 3,7% | €800 | 4,4% |
| Люлин 3 | €649 | 4,4% | €650 | 4,4% |
| Овча купел | €799 | 4,6% | €749 | 4,3% |
| Красна поляна 2 | €713 | 4,4% | €699 | 4,3% |
| Кръстова вада | €1 200 | 4,6% | €1 100 | 4,2% |
| Иван Вазов | €900 | 2,6% | €850 | 2,4% |
| Докторски паметник | €1 200 | 2,7% | €1 100 | 2,5% |
| Изгрев | €1 200 | 3,1% | €995 | 2,6% |
| Хладилника | €1 000 | 2,6% | €1 000 | 2,6% |
| Оборище | €850 | 2,6% | €900 | 2,7% |
| Стрелбище | €800 | 2,7% | €800 | 2,7% |
| Редута | €735 | 2,7% | €735 | 2,7% |
| Изток | €1 025 | 2,7% | €1 000 | 2,7% |
| Дианабад | €955 | 3,2% | €800 | 2,7% |
В 19 квартала от двата края на класацията доходността е сметната и през септември, със същите продажни медиани. Нагоре са мръднали 4, надолу 10. Движението идва почти изцяло от наема, а той е шумен. Една и съща обява, гледана в двете снимки, има медианна промяна 0%. Медианата на всички обяви пада от €830 на €800, но това е смяна на състава, не поевтиняване. Разбрахме го в сравнението на наемите между двата месеца.
Лозенец е отделен случай. През септември изглеждаше на 2,6%, защото скрейпът хвана само най-евтините 120 наема. Сега медианата е €999 и доходността е 2,6%. Нищо на пазара не се е случило за месец. Просто сега виждаме и горната половина на обявите.
Празният месец и намалението
За 32 дни 48,9% от тристайните изчезнаха от обявите. Изчезнала обаче не значи отдадена: част са свалени, други са пуснати наново с друг телефон или с поправена площ. По-сигурна е обратната страна. 1 118 обяви още висяха след месец, а сред тях 26,6% бяха намалили наема с медиана 7,7%. Повече за тях има в статията за намалените наеми.
Сметнете какво значи това за брутното число. Един празен месец в годината сваля прихода с една дванайсета: медианните 3,4% стават 3,1%. Намаление с медианния процент води до 3,1%. И двете заедно, което никак не е рядкост при надценена обява: 2,9%. Колко бързо се движи пазарът във вашия квартал, вижте в скоростта на отдаване.
Разходите, които плащате и в празен апартамент
Въведете своите числа от сметките и от съобщението за данък. Полетата по подразбиране са само примерни.
Сложете своите числа. Данъкът и таксата смет се виждат в съобщението от общината, таксата вход е по решение на етажната собственост. Отоплението и тока оставихме на нула, защото при наем обикновено ги плаща наемателят. В месеца без наемател обаче са ваши.
Преди да сметнете своя апартамент
Доходност на конкретен тристаен: проверка
0 / 7Тези числа описват пазара, а не вашия апартамент, и не са инвестиционен съвет. Едно жилище може да е с два пункта над или под медианата на квартала заради етажа, обзавеждането и състоянието. Дългосрочната логика на покупка за отдаване е описана в статията за тристаен като инвестиция. Как удобствата в квартала се отразяват на сметката, проверихме в удобства и доходност, а наема по квартали от септември пазим в общата таблица.
Предлагането също влиза в сметката: там, където обявите се трупат, празните месеци са по-дълги. Затова гледайте и как се мени предлагането по квартали. Ако търсите тристаен, който да отдавате, опишете квартала и бюджета в заявката.
Оценка на редакцията: тристаен за отдаване, октомври 2026
Оценка на редакцията: тристаен за отдаване, октомври 2026
Медиана 3,4% брутно е скромно число, което след празен месец и намаление пада под три процента. Тристайният е по-скоро запазване на стойността, отколкото доход, с изключение на няколко външни квартала.
- Брутна доходност★★★★★
Медиана 3,4% преди всички разходи. Над 4,5% излизат само няколко квартала.
- Скорост на отдаване★★★★★
48,9% изчезнали обяви за месец е добро темпо, по-бързо в евтините и външните квартали.
- Устойчивост на наема★★★★★
Сдвоената медианна промяна е 0%, но всяка четвърта висяща обява намалява.
- Разлика между кварталите★★★★★
От 2,4% до 5,1%: изборът на квартал променя сметката повече от всичко друго.
- Надеждност на данните★★★★★
Две снимки по обяви, поискани цени, таван в Център и малки извадки в част от кварталите.
Предимства
- Ясна разлика между кварталите, която може да се ползва при избор
- Наемите не падат при същите обяви
- Външните квартали дават около 4% и повече
Слабости
- Брутното число не включва данъци и празни месеци
- Скъпите квартали са под 3%
- Месецът между снимките е кратък за изводи за тенденция
Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Само обяви, които още са активни
- Приемаме и заявки от продавачи
- Сравнение с цената на кв.м в района
Често задавани въпроси
Каква е доходността от тристаен под наем в София през октомври 2026?
Брутната доходност по обявите е с медиана 3,4% в 68 квартала. Тя е сметната като медианния поискан наем по дванайсет, разделен на медианната цена на тристаен за продажба. Данъци, празни месеци и ремонти не са извадени.
В кой квартал доходността е най-висока?
В Малинова долина, с 5,1%: наем €900 при цена €210 хил.. Там обаче 67,4% от продажбите са в строеж и цената е ниска отчасти заради чакането. С най-голяма извадка от горната част е Витоша, с 4,4% при 168 наема.
Защо в Иван Вазов и Лозенец доходността е толкова ниска?
Наемът там не е много по-висок от този в панелните квартали, а цената е почти двойна. В Иван Вазов това дава 2,4%, в Лозенец 2,6%. Купувачите плащат за адреса в дългосрочен план, а наемът следва месечния бюджет на наемателя.
Нетна или брутна е тази доходност?
Брутна. Не са извадени данъкът върху наема, таксите, застраховката, ремонтите и месеците без наемател. Един празен месец сам по себе си сваля медианата от 3,4% до 3,1%.
Колко бързо се отдава тристаен през есента?
За 32 дни между двете ни снимки 48,9% от обявите за тристайни изчезнаха. Не всички са отдадени, някои са свалени или пуснати наново. Около половината обяви все пак стоят повече от месец.
Защо за Лозенец числото през септември беше друго?
Септемврийският скрейп спря на 120 обяви, а порталът ги подава почти по цена, така че хванахме само евтините. Тогава доходността излизаше 2,6%, сега е 2,6%. Промяната е в извадката, не в пазара.
По-изгодно ли е да се купува за отдаване далеч от центъра?
По медианите на поясите доходността е 3,2% до три км и 3,9% между пет и седем км. Разликата между кварталите в един пояс обаче е по-голяма от тази между поясите. Гледайте конкретния квартал, не километрите.
Мога ли да сметна доходността на моя апартамент с тези числа?
Като отправна точка да, като окончателна сметка не. Вземете наема от поне осем сходни обяви, сложете реалната цена с разходите и извадете поне един празен месец. Това е описание на пазара, а не съвет за инвестиция.
Намерете своя квартал
Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.
- кв. Малинова долина€2 118/кв.м
- кв. Витоша€2 452/кв.м
- кв. Бояна€2 691/кв.м
- кв. Младост 2€2 537/кв.м
- кв. Овча купел€2 114/кв.м
- кв. Иван Вазов€4 217/кв.м
- кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
- кв. Лозенец€3 902/кв.м
- кв. Изгрев€4 040/кв.м
- кв. Изток€4 213/кв.м
- кв. Кръстова вада€2 860/кв.м
- кв. Център€3 445/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.
Още от новите изследвания
Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →
- Колко бързо се отдава тристаен под наем в СофияОт 2 187 обяви за тристаен под наем в София 48,9% изчезнаха за 32 дни. До €700 делът е 56,9%,…
- Истинският наем на тристаен в Лозенец, Център, Витоша и Манастирски ливадиПрез септември показвахме наем €800 за тристаен в Лозенец. Пълната октомврийска извадка дава…
- Обзаведеният тристаен отдава ли се по-бързо: какво показаха две снимки на обявитеОт 483 обзаведени тристайни под наем 47,6% изчезнаха от обявите за 32 дни, от останалите 49,2%.…
- Тристаен до трамвайна линия: релсите под прозореца, цената на квадрат и наемътИзмерихме колко далеч от релсите е всеки от 97 квартала. В един пояс от центъра по-близките до…