Публикувано на 15 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Удобства и доходност: защо кварталите с най-много удобства отдават най-слабо

В 63 квартала имаме и индекс на удобствата, и брутна доходност от наем на тристаен. Групата с най-малко удобства дава 4%, средната 3,7%, а тази с най-много само 3,2%. Наемът расте с удобствата съвсем малко, а цената на покупка много повече.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Какво сравняваме и какво не

Индексът на удобствата е същият като в удобствата за парите: седем части на км² от OpenStreetMap (училища и градини, магазини, здраве, зелено, транспорт, спорт и култура, заведения), всяка нормирана спрямо средното, после осреднени с равни тегла. Наш е, не официален. Доходността е брутна: медианният месечен наем на тристаен в квартала по дванадесет, делен на медианната продажна цена на тристаен там. И двете са от обяви, тоест офертни. В числото няма данъци, празни месеци, такса вход, ремонт, обзавеждане, комисиона при покупка. Нетната доходност е по-ниска и различна за всеки собственик. Затова тук сравняваме квартали помежду им, а не казваме колко ще изкарате. И още нещо, преди числата: това не е инвестиционен съвет. Описваме какво показват обявите, решението и сметката са ваши.

63квартала с индекс и с брутна доходност

4%брутна доходност в третината с най-малко удобства

3,2%в третината с най-много удобства

+5,1%наемът в най-удобната третина спрямо най-малко удобната

Три групи, обратен ред

Брутна доходност по третини на индекса на удобствата

най-малко удобства

3,7%

средно удобства

3,2%

най-много удобства

Какво има зад процента
Група	Индекс	Медиана €/кв.м	Медианен наем	Брутна доходност
Най-малко удобства	−0,61	2 452	€790	4%
Средно	−0,11	2 494	€798	3,7%
Най-много удобства	0,47	3 071	€830	3,2%

От най-малко към най-много удобства медианната цена на квадрат расте с +25,2%, а медианният наем на тристаен само с +5,1%: от €790 на €830. Делението на двете дава падащата доходност. Между първите две групи цената почти не се мести (€2 452/кв.м срещу €2 494/кв.м), но доходността пада от 4% на 3,7%. Там разликата идва от отделни квартали с много висок наем спрямо цената, не от общ закон. Изводът е прозаичен. Наемателят плаща за удобства малко, купувачът много. Собственикът купува като купувач и отдава като наемодател.

В един пояс: наемът изостава от цената

По-висок индекс срещу по-нисък в един пояс: цена и наем

0–4 км, цена
+25,4%
0–4 км, наем
+4,4%
4–7 км, цена
+13,3%
4–7 км, наем
+10,4%
над 7 км, цена
−2,2%
над 7 км, наем
−27,7%

Медиана €/кв.м за продажба и медианен месечен наем на тристаен. Над 7 км са 11 квартала.

До 4 км кварталите с повече удобства са по-скъпи с +25,4% на квадрат, а наемът им е по-висок с +4,4%. Между 4 и 7 км цената е с +13,3%, наемът с +10,4%. Тук двете се доближават, затова средният пояс е по-благосклонен към собственика. Над 7 км числата скачат (наем −27,7%), защото в по-слабата на удобства половина са вилните квартали с къщи под наем. Сравнението там не е за тристаен в блок. Колко наем да поискате в конкретен квартал, е разгледано в наема на тристаен по квартали. Общата сметка за отдаване има в тристаен като инвестиция.

Квартали с удобства над средното и висока брутна доходност

Индекс над нулата, подредени по брутна доходност

Красна поляна 2
4,4% · индекс 0,22
Свобода
4,3% · индекс 0,66
Надежда 4
4,1% · индекс 0,24
Младост 2
4,1% · индекс 0,47
Зона Б-5
3,9% · индекс 1,31
Красна поляна 1
3,9% · индекс 0,09
Зона Б-19
3,7% · индекс 0,1
Илинден
3,7% · индекс 0,17
Манастирски ливади
3,7% · индекс 0,05
Света Троица
3,7% · индекс 0,3

Тези квартали имат удобства над средното и брутна доходност над тази на града. Красна поляна 2 води с 4,4% при цена €2 205/кв.м. Свобода и Надежда 4 следват с 4,3% и 4,1%. Младост 2 е най-далеч от центъра в списъка, на 7,2 км, с 4,1%. Зона Б-5 и Илинден са на по-малко от 3 км от центъра. Внимание към малките извадки. В Свобода наемните обяви за тристаен са 4, в Надежда 4 са 6. Една нова обява може да мести процента с половин пункт. Наемните обяви нямат и година на сградата, така че не знаем колко от тях са в стар панел.

Висока доходност без удобства

Индекс под нулата, но брутна доходност над 4%
Квартал	€/кв.м	Индекс	Брутна доходност
Модерно предградие	1 597	−0,79	4,9%
Кръстова вада	2 860	−0,64	4,6%
Овча купел	2 114	−0,6	4,6%
Сердика	2 256	−0,22	4,4%
Витоша	2 452	−0,52	4,4%
Малинова долина	2 776	−0,49	4,4%
Красна поляна 3	2 137	−0,03	4,3%
Враждебна	1 982	−0,76	4,3%

Модерно предградие дава най-високата брутна доходност в цялата извадка, 4,9%, при най-ниската цена на квадрат, но с едва 3 обяви за наем. Кръстова вада и Овча купел са с 4,6% и 4,6%. Високият процент тук често идва от ниска покупна цена, а не от висок наем. В такива квартали празният месец между двама наематели тежи повече, защото търсенето е по-тясно. Сердика е отделен случай: близо до центъра, но с малко нанесени обекти на км². За собственика въпросът е кой ще наеме. Слабото място на квартала, разгледано в отделна статия, често е точно това, което наемателят пита на огледа: училище, спирка, магазин.

Удобствата от страна на наемателя

Наемателят без кола гледа транспорта и магазина. Семейството с дете гледа градината и училището. Студентът гледа спирката и заведенията. Затова един и същ индекс значи различно за различните наематели. Квартал с висок транспорт и слаби училища се отдава лесно на млади хора, по-трудно на семейства. Как изглежда транспортната част отделно, има в живота без кола. Хладилника е пример за крайност: най-високият индекс в цялата извадка и брутна доходност 2,6%, една от най-ниските. Удобствата са платени изцяло в покупната цена. Съотношението между обявите за наем и за продажба по квартали, тоест колко е гъст наемният пазар, има в отдаването срещу продажбата.

Преди да сметнете доходност на конкретен апартамент

Проверка на брутната доходност

0 / 7

Взех наема от поне пет сходни обяви в същия квартал, не от една.
Махнах от наема поне един празен месец в годината.
Сметнах данъка върху наема и таксите на етажната собственост.
Добавих към цената разходите при покупка и обзавеждането.
Проверих кой наема в квартала: студенти, семейства, хора без кола.
Огледах слабото място на квартала: училище, транспорт или магазин.
Сравних с два съседни квартала в същия пояс.

Сметките не включват ръст на цените, защото не го прогнозираме. Ние не продаваме и не отдаваме имоти. В заявката може да опишете квартала и бюджета и да получите обяви и ориентир за наема там.

Оценка на редакцията: удобствата и доходността от наем

2,8от 5

Оценка на редакцията: удобствата и доходността от наем

Удобствата се плащат при покупката и почти не се връщат в наема, затова кварталите с най-много удобства отдават най-слабо в брутни проценти. Средата на индекса дава най-разумното съотношение.

Брутна доходност при много удобства★★★★★
3,2% в най-удобната третина, под тази на града.
Брутна доходност при малко удобства★★★★★
4%, но често от ниската покупна цена.
Лекота на отдаване★★★★★
Удобният квартал намира наемател по-бързо, слабият по-бавно.
Постоянство на ефекта★★★★★
Цената изпреварва наема в двата вътрешни пояса; навън извадката е малка.
Надеждност на данните★★★★★
Брутни офертни числа, малко наемни обяви в част от кварталите.

Предимства

Ясна посока в двата вътрешни пояса
Показва квартали с удобства и висок процент
Лесно се проверява с обяви

Слабости

Брутна, не нетна доходност
Малки наемни извадки
Не включва промяна на цените

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Попълва се за две минути
Подбор по квартал и бюджет
Само обяви, които още са активни

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Удобствата вдигат ли доходността?

Не. В третината с най-много удобства брутната доходност е 3,2%, в тази с най-малко 4%. Цената расте по-бързо от наема.

С колко расте наемът с удобствата?

От най-малко към най-много удобства медианният наем расте с +5,1%, от €790 на €830. Цената на квадрат расте с +25,2%.

Как е сметната доходността?

Медианен месечен наем на тристаен по 12, делен на медианната продажна цена на тристаен в квартала. Това е брутна доходност от офертни цени, без данъци, празни месеци и поддръжка.

Кои квартали имат и удобства, и висока брутна доходност?

Красна поляна 2, Свобода, Надежда 4 и Младост 2 имат индекс над нулата и над 4%. В част от тях наемните обяви са малко.

Защо Модерно предградие има най-висока доходност?

Покупната цена е най-ниската в извадката, €1 597/кв.м, а наемът не пада толкова. Високият процент идва от евтиното жилище, не от силен наемен пазар.

Това съвет за инвестиция ли е?

Не. Описваме какво показват обявите за наем и продажба. Нетната доходност зависи от данъци, празни месеци, ремонти и вашата цена и трябва да се сметне за конкретния имот.

Индексът на удобствата официален ли е?

Не, наш е: седем части от OpenStreetMap към 15.10.2026, нормирани и осреднени с равни тегла. Служи за сравнение между квартали.

Колко надеждни са наемите в малките квартали?

Слабо. Където наемните обяви са няколко, една нова може да мести доходността с половин пункт. Гледайте поне пет сходни обяви, преди да сметнете.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →