Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Предлагането на тристайни под наем по квартали

В кварталите, които можем да сравним, преброихме 2 187 обяви за тристайни под наем на 15.09.2026 и 2 406 на 17.10.2026, с +10% за месец. От 56 квартала с поне десет обяви в 34 запасът е нараснал, в 18 се е свил. Там, където обявите се трупат, наемите тръгват надолу по-рано.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Запасът от обяви е сбор от две движения

2 187обяви на 15.09.2026 в сравнимите квартали

2 406обяви на 17.10.2026 в същите квартали

+10%промяна за месец

+8,9%медианна промяна по квартали

Броят обяви в един ден е запас, не поток. Той се мени по две причини: стари обяви изчезват, нови влизат. Между двете ни снимки от септемврийските тристайни останаха 1 118, а новите бяха 1 267. Сборът им е почти точно октомврийският брой. Останалите 21 са обяви с еднакъв ключ, които в сравнението броим веднъж.

Кварталите са без четирите, в които септемврийският скрейп спря на тавана от 120 обяви: Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша. Там не знаем колко обяви е имало, значи не можем да кажем и с колко са се променили. В таблиците по-долу са само 56 квартала с поне десет септемврийски обяви, за да не гоним проценти от три обяви.

Къде обявите се трупат

Най-голям ръст на предлагането, септември → октомври

Драгалевци (33 → 63)
+90,9%
Слатина (21 → 39)
+85,7%
Бакстон (41 → 68)
+65,9%
Овча купел 1 (17 → 28)
+64,7%
Яворов (20 → 32)
+60%
Красно село (40 → 63)
+57,5%
Дружба 2 (20 → 31)
+55%
Павлово (21 → 32)
+52,4%
Дървеница (17 → 25)
+47,1%
Овча купел 2 (22 → 32)
+45,5%

Промяна в броя обяви за тристайни под наем в квартала за 32 дни.

Драгалевци почти удвоява обявите: от 33 на 63. Изчезнали са само 24,2% от септемврийските, а нови са влезли 38. Медианният наем там пада с 8,4%. Такава комбинация вероятно значи, че собствениците надценяват колко наематели има за скъпия сегмент под планината.

Слатина и Бакстон следват с +85,7% и +65,9%. В Красно село обявите са с +57,5%, а от останалите 57,1% вече са намалени. Това не е задължително лош знак за квартала. Есента е сезон на смяна на наемателите и част от притока вероятно е пусната преди изтичането на стар договор.

Къде запасът се стопи

Най-голям спад на предлагането, септември → октомври

Люлин 6 (14 → 4)
−71,4%
Сухата река (41 → 25)
−39%
Малинова долина (11 → 8)
−27,3%
Сердика (20 → 15)
−25%
Зона Б-19 (12 → 9)
−25%
Медицинска академия (87 → 66)
−24,1%
Дружба 1 (27 → 21)
−22,2%
Борово (50 → 39)
−22%
Бояна (40 → 32)
−20%
Банишора (54 → 44)
−18,5%

Същото сравнение. Люлин 6 и вилната зона на Малинова долина имат малко обяви и големи проценти.

В Сухата река обявите падат от 41 на 25. От септемврийските са изчезнали 75,6%, а нови са влезли само 15. Люлин 6 е още по-рязък случай, 14 → 4, но там става дума за единици и не бихме правили извод от него.

Медицинска академия е интересен по друга причина. Запасът се свива с 24,1%, а медианният наем расте с 6,3%. Кварталът е до медицинските факултети и болниците, а търсенето там вероятно следва учебната година. Подобно е в Банишора: 63% изчезнали обяви и по-малко нови, при наем без промяна. Как точно се движи студентското търсене, разглеждаме в студентския сезон и наемите.

Растящото предлагане и наемът

Десетте квартала с най-голям ръст срещу десетте с най-голям спад
Група	Изчезнали за месец	Нови обяви спрямо септември	Медианна промяна на наема
Ръст на предлагането	33,7%	97,7%	−4%
Спад на предлагането	54,5%	30%	−1,5%

Механиката е видима веднага. Където предлагането расте, изчезнали са едва 33,7% от старите обяви, а новите са почти колкото старите. Където се свива, изчезнали са 54,5%, а новите са по-малко от една трета. Наемът реагира в същата посока, но по-меко: −4% срещу −1,5%.

Месец е кратък срок. Медианата в квартал с 20–40 обяви се мести с няколко процента и от едно скъпо предложение. Затова гледайте посоката в няколко последователни месеца, не единичния скок. Като общо правило: ако в квартала ви обявите растат втори месец подред, а вашата стои, проблемът не е във фотографиите. Как съотношението наеми към продажби се различава по квартали, описахме в отдаване срещу продажба.

Най-много нови обяви между пет и седем километра

Медианна промяна на предлагането по разстояние от центъра

+9,5%

до 3 км

+9,1%

3–5 км

+25,6%

5–7 км

+2,5%

над 7 км

Медиана на кварталната промяна в броя обяви. Квартали: до 3 км 15, 3–5 км 16, 5–7 км 15, над 7 км 10.

В пояса от пет до седем км предлагането расте с медиана +25,6%, в пъти повече от центъра (+9,5%) и от най-външните квартали (+2,5%). Тук са Бъкстон, Павлово, Слатина, Овча купел 1 и 2 и Дървеница. Новото строителство под наем има собствена логика, описана в статията за новите сгради под наем.

В центъра, до три км, промяната е по-малка, но броят обяви там е и бездруго голям. Малко по-навън, в Гео Милев и Изток, ръстът е над 20%, при медианен наем, който в първия расте, а във втория пада. Предлагането обяснява само част от наема.

Как да четете предлагането във вашия квартал

Предлагането в моя квартал: проверка

0 / 6

Броя обявите за тристайни под наем в квартала в един и същ ден всеки месец
Отделям новите обяви от тези, които виждам и от миналия път
Махам повторенията: един апартамент с два телефона е една обява
Сравнявам медианата на наема в двата дни, не най-евтината обява
Гледам дали ръстът идва от един нов блок, или от целия квартал
Записвам колко от старите обяви са с намален наем

За да не броите един апартамент два пъти, вижте как разпознахме дублите в обявите за наем. Същия метод ползвахме за продажбите в предлагането по квартали за три седмици, където изводът беше сходен: запасът расте най-бързо там, където се строи.

Ако търсите наем, кварталът с растящо предлагане ви дава време и аргумент за пазарлък. Ако отдавате, той ви казва да не чакате втори месец с първоначалната цена. За подбор на тристаен в конкретен квартал опишете какво търсите в заявката.

Оценка на редакцията: предлагането на тристайни под наем, октомври 2026

3,6от 5

Оценка на редакцията: предлагането на тристайни под наем, октомври 2026

Пазарът е по-широк с около една десета за месец, с центъра на тежестта в новите квартали между пет и седем км. За наемателя това е добра есен, за собственика в тези квартали е сигнал да не надценява.

Избор за наемателя★★★★★
2 406 обяви в сравнимите квартали и ръст в 34 от 56 квартала с поне десет обяви.
Натиск върху наема★★★★★
В кварталите с ръст наемът е с −4%, видимо, но не драматично.
Разлика между кварталите★★★★★
От +90,9% до −71,4%: кварталът решава повече от сезона.
Сигнал за собственика★★★★★
Ръстът на запаса е лесен за проверка и подсказва кога да се коригира цената.
Надеждност на данните★★★★★
Две снимки, четири квартала извън сравнението и малки извадки в част от останалите.

Предимства

Ясно видимо кои квартали се пълнят с обяви
Предлагането се проверява сами за минути
Растящият запас дава поле за пазарлък

Слабости

Четирите най-големи квартала са извън сравнението
Броят обяви не е броят свободни жилища
Месец е кратък срок за тенденция

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Без такса и без договор
Попълва се за две минути
Сравнение с цената на кв.м в района

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристайни под наем има в София през октомври 2026?

В кварталите, които можем да сравним, преброихме 2 406 обяви на 17.10.2026. В Лозенец, Манастирски ливади, Център и Витоша има още стотици, но там септемврийската ни снимка е непълна и ги изключваме.

Предлагането на наеми расте ли?

В сравнимите квартали обявите са с +10% за месец, а медианният квартал е с +8,9%. Ръст има в 34 квартала, спад в 18, без промяна в 4.

Къде предлагането на тристайни под наем расте най-бързо?

В Драгалевци обявите са от 33 на 63, в Слатина от 21 на 39, в Бъкстон от 41 на 68. И в трите медианният наем е по-нисък през октомври.

Къде обявите за наем намаляват?

Най-много в Сухата река (41 → 25) и Медицинска академия (87 → 66). В Люлин 6 спадът е най-голям като процент, но обявите са единици.

Повече обяви значи ли по-нисък наем?

Като посока да: в десетте квартала с най-голям ръст медианният наем е с −4%, в десетте със спад с −1,5%. За един месец ефектът е малък и шумен, затова гледайте няколко месеца подред.

Защо броят обяви не е броят свободни жилища?

Един апартамент може да е в няколко обяви с различни телефони, а някои обяви остават след отдаването. И обратното, част от жилищата се отдават без обява. Броят е индикатор за посоката, не преброяване.

Как сравнихте едни и същи обяви през двата месеца?

Една обява е един и същ квартал, площ, етаж, етажност и последните девет цифри на телефона. Ако нещо от тях се смени, обявата излиза като изчезнала и нова. Затова изчезнала не значи непременно отдадена.

Какво да направя, ако обявата ми стои в квартал с растящо предлагане?

Сравнете цената с медианата на квартала и с обявите, които са изчезнали бързо. Ако сте над тях и запасът расте втори месец, корекцията обикновено е по-евтина от още един празен месец.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →