Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен на цената на двустаен: къде се намира и с какво плащате

Преброихме 280 обяви за тристайни, които струват колкото медианния двустаен в своя квартал или по-малко. Това са 3,7% от предлагането в 95 квартала, а в 22 квартала няма нито една такава обява.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Кои обяви влизат тук

Правилото е едно. Тристаен влиза, ако цената му е равна на медианата на двустайните в същия квартал или по-ниска. Не гледаме цената на квадрат. Гледаме сумата, която купувачът на двустаен вече е готов да плати.

280обяви за тристаен на цената на двустаен, от 7 621

77 кв.ммедианна площ, срещу 107 кв.м за всички тристайни

54,3%от тях са под 80 кв.м

73квартала имат поне една такава обява, от 95

Тази статия не е за евтиния квадрат. За обяви с цена на квадрат далеч под квартала писахме в твърде евтин тристаен, и там находката е друга: голямата площ. Тук е обратното. Повечето от тези тристайни са преди всичко малки.

Къде е най-лесно да се намерят

Отваряме кв. Яворов: 9 от 29 тристайни са на или под медианата на двустайните, която там е висока, €340 100. В скъпите централни квартали двустайните често са в нови сгради, а част от тристайните в стари, малки и за ремонт.

Дял на тристайните на цената на двустаен, по квартали

Яворов
31% (9 от 29)
Зона Б-19
19,4% (18 от 93)
Борово
18,4% (7 от 38)
Илинден
16,7% (4 от 24)
Иван Вазов
14,3% (4 от 28)
Докторски паметник
13,6% (6 от 44)
Зона Б-5-3
13,3% (2 от 15)
Изгрев
13,3% (4 от 30)

Само квартали с поне 15 обяви за тристаен. Таванът е медианата на двустайните в квартала.

кв. Зона Б-19 е друг случай. Там 18 тристайни са под €206 хил., и медианната им площ е 102 кв.м, нормален размер. Кварталът има много нови сгради в строеж, където цената на зелено е ниска. В кв. Борово и кв. Илинден картината е позната: тристайни около 70–80 кв.м, най-вероятно в блокове отпреди 1990 г. Признаваме ограничението: в Докторски паметник са 6 обяви, в Илинден 4. Процентите от толкова малки групи се местят с една обява.

С какво се отличават

Сравнихме тези 280 обяви с всички тристайни в същите квартали по шест черти.

Черти на тристайните на цената на двустаен спрямо всички тристайни
Черта	На цената на двустаен	Всички тристайни	Разлика
в строеж	25,4%	45,8%	−20,4 пункта
партер или 1-ви етаж	23,6%	13%	+10,6 пункта
последен етаж	13,6%	11,8%	+1,8 пункта
сграда отпреди 1990	42,1%	14,9%	+27,2 пункта
под 80 кв.м	54,3%	8,5%	+45,8 пункта
без отопление в обявата	41,8%	38,1%	+3,7 пункта

Под 80 кв.м: дял от обявите

54,3%

На цената на двустаен

8,5%

Всички тристайни

Около 6,4 пъти по-често.

Площта обяснява най-много. Тристаен под 80 кв.м е над шест пъти по-чест в тази група, отколкото на пазара изобщо. След нея идва годината: 42,1% са в сгради отпреди 1990 г., срещу 14,9% от всички. Партерът и първият етаж са почти двойно по-чести. Последният етаж и липсата на отопление в обявата почти не се различават. Те не са причината.

Седемдесет и седем квадрата за три стаи

Медианният тристаен от тази група е 77 кв.м. В панелен блок от 70-те това обикновено е хол около 18–20 кв.м и две спални по 9–11 кв.м. Става за семейство с едно малко дете. С две по-големи деца става тясно.

Част от тези жилища са и преустроени двустайни: преграда в хола или присъединена тераса. Това не е непременно лошо, но изисква документи, за които писахме в преустроения тристаен. Разпределенията на панела и ЕПК от онези години са описани в разпределението на тристаен.

Евтин ли е на квадрат или просто малък

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на тристаен в квартала, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

В калкулатора е градската медиана на двустаен, разделена на площта от 77 кв.м. Резултатът е −8,3% спрямо медианата на тристаен в града: отстъпка има, но скромна. Проверихме и всяка обява спрямо собствения ѝ квартал. Медианно тези тристайни са с −11,1% на квадрат, а 221 от 280 са под квартала. Отстъпката е реална, но голямата част от ниската сума идва от по-малката площ. Сложете медианата на своя квартал от страницата му и вижте къде пада конкретната обява.

Ниският етаж и новото строителство

На партер или първи етаж са 23,6% от групата, срещу 13% от пазара. Ниският етаж сваля цената и не е задължително проблем, ако има решетки, суха мазе отдолу и приличен изглед. Какво да гледате там, е в тристаен на партер и първи етаж.

В строеж са 25,4% от групата, при 45,8% за всички тристайни. Новото рядко пада до цената на двустаен, освен в кварталите, където всичко е на зелено и далеч от центъра. Ако все пак намерите такава обява в нова сграда, проверете етапа и площта: често това е тристаен с много малки спални.

Една черта почти не се различава и затова е интересна. Последният етаж е 13,6% в групата срещу 11,8% на пазара, а липсата на отопление в обявата 41,8% срещу 38,1%. Значи покривът и непосоченото отопление не са причината за ниската сума. Те си остават въпрос за огледа, но не обясняват цената. Купувачът, който иска три стаи за парите на две, по-често приема стар блок или нисък етаж, отколкото течащ покрив.

Проверката преди оглед

Тристаен на цената на двустаен: какво да проверите

0 / 6

Площта в обявата съвпада с тази в нотариалния акт или в договора.
Двете спални са с врати и прозорци и побират легло.
Ако е преустроен, има одобрен проект и документите отразяват реалното разпределение.
Знам етажа, етажността и има ли асансьор.
Видях годината на сградата и състоянието на покрива и щранговете.
Сметнах цената на квадрат спрямо медианата на квартала.

Дали третата стая наистина е стая, обясняваме и в цената на една стая. Какво е нормалната квадратура, е в квадратурата на тристаен. Ако бюджетът ви е колкото за двустаен в кв. Люлин 5, кв. Хаджи Димитър или кв. Слатина, а ви трябват три стаи, опишете го в заявката. Ще получите подбор и бележка за всяка обява какво да се провери.

Оценка на редакцията: тристаен на цената на двустаен

2,7от 5

Оценка на редакцията: тристаен на цената на двустаен

Срещат се рядко и почти винаги са малки апартаменти в стари блокове. Отстъпката на квадрат съществува, но е умерена и има обяснение. За семейство с едно малко дете могат да са разумен компромис.

Наличност★★★★★
3,7% от обявите, в 22 квартала нито една.
Цена на квадрат★★★★★
Медианно −11,1% спрямо квартала, обяснимо със сградата и етажа.
Големина на спалните★★★★★
Медианна площ 77 кв.м за три стаи.
Състояние на сградата★★★★★
42,1% в сгради отпреди 1990 г.
Достъп до трета стая в скъп квартал★★★★★
В Яворов и Изгрев това е начин да влезете с бюджет за двустаен.
Риск в документите★★★★★
Част са преустроени и изискват проверка.

Предимства

Три стаи за бюджет на двустаен
Шанс да влезете в скъп квартал
По-ниска вноска от средния тристаен

Слабости

Малки спални
Стари сгради и ниски етажи
Отстъпката идва главно от площта

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Само обяви, които още са активни
Подбор по квартал и бюджет
Без такса и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

Има ли тристаен на цената на двустаен в София?

Да, 280 обяви, или 3,7% от тристайните в кварталите с достатъчно данни. В 22 квартала няма нито една. Най-често се срещат в Яворов, Зона Б-19 и Борово.

Каква площ имат такива тристайни?

Медианно 77 кв.м, срещу 107 кв.м за всички тристайни. 54,3% са под 80 кв.м. Спалните в тях обикновено са малки.

Евтини ли са на квадрат?

Малко. Медианно са с −11,1% на квадрат спрямо тристайните в своя квартал, а 221 от 280 са под квартала. Основната причина за ниската сума обаче е площта, 77 кв.м срещу 107.

В какви сгради са?

42,1% са в сгради отпреди 1990 г., при 14,9% за всички тристайни. Обикновено това са панелни или ЕПК блокове от 70-те и 80-те години. В строеж са едва 25,4%.

Защо в Яворов са толкова много?

Там медианата на двустаен е висока, €340 100, защото двустайните са често в нови сгради. Малки тристайни в стари сгради влизат под нея. Обявите са 29, така че процентът е от малка група.

Какво е различното от твърде евтиния тристаен?

Твърде евтиният е с ниска цена на квадрат спрямо квартала, често заради голяма площ. Тук гледаме общата сума и находката е обратна: малка площ. Двете групи почти не се застъпват по причини.

Ниският етаж ли е причината за ниската цена?

Отчасти. 23,6% са на партер или първи етаж, срещу 13% от всички. Площта и годината на сградата обясняват повече от етажа.

Как да разбера дали третата стая е истинска?

Проверете дали всяка спалня има прозорец, врата и място за легло. Сравнете схемата в документите с това, което виждате. При преустройство поискайте одобрения проект от общината.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →