Един ден в homes.bg: нови, изчезнали и поевтинели тристайни

Как сравнихме двете денонощия

Всяка обява в homes.bg носи номер, който стои в адреса на страницата и не се сменя, докато обявата е жива. Това прави сравнението почти механично. Номер, който го има и в двата списъка, е същата оферта, и можем да видим дали цената ѝ е мръднала. Номер, който липсва на втория ден, е свален. Номер, който се появява само на втория, е нова обява или стара, пусната наново. Свалена не значи продадена. Собственикът може да се е отказал, апартаментът може да е капариран, брокерът може да чисти базата си. Отвън тези случаи изглеждат еднакво.

Новите номера наистина са нови. Сред появилите се тристайни 96,7% имат номер, който по нашата калибровка е издаден в последните два дни. Само една обява се върна със стар номер, най-вероятно след кратко скриване.

Изчезват младите обяви, и то на групи

Медианната възраст на изчезналите е 64 дни. Типичната обява за тристаен, която остава в портала, е много по-стара: 313 дни. Махат се не забравените оферти отпреди години, а сравнително пресни. Логиката е ясна. Апартамент на добра цена намира купувач в първите месеци, а онзи, който е висял цяла година, рядко изчезва в случаен вторник. Тук идва уговорката. 12 от 32 изчезнали обяви са в кв. Люлин 5. Толкова продажби на тристаен в един квартал за едно денонощие не се случват. По-вероятно един публикуващ е изтеглил група оферти, например от една сграда. Останалите са пръснати по 14 квартала, по една или две на място.

Изчезналите са и по-евтини от новодошлите: медиана €243 606 срещу €290 603. 84,4% от тях са дошли по автоматичния фийд на агенция, а изобщо по фийд идват 88,7% от продажбите. Каналът не прави обявата по-краткотрайна.

Новите: всяка трета влиза без снимки

10 от 30 нови тристайни влязоха в портала без нито една снимка. В цялото предлагане такива са 4,5%, а сред обявите до седмица 39,6%. Снимките често идват ден-два след текста. При новите проекти визуализациите се подготвят отделно и се качват по-късно. Най-много нови обяви има в кв. Малинова долина: 7. Там е и най-голямата група сменени цени за деня (6), което подсказва, че един публикуващ е обновил цял проект наведнъж. По-малки групи се появиха в кв. Лагера и кв. Банишора. Колко нови обяви влизат в обикновен ден? През последните 30 дни средно по 25,8 на ден за всички видове апартаменти за продажба и 10,2 за тристайни, след като махнем дните с масов внос (масовият внос на обяви). На 20.10.2026 новите апартаменти от всички видове бяха 96, а изчезналите 87. Предлагането нарасна с 9 обяви.

Свалените цени почти колкото вдигнатите

При продажбите 16 обяви свалиха цената, а 11 я вдигнаха. Разликата е малка. Типичното сваляне е −3,4%, около €10 000, а типичното вдигане +4,5%. Вдигане на цена в обява, която вече стои в портала, звучи нелепо, но го виждаме при всеки наш замер. Част от случаите са поправка на грешно въведена сума. Други са нов ценоразпис на строител, при който по-високите етажи поскъпват. Свалянията пък идват на стъпки по няколко процента, а не по сто евро на седмица. Шансът точно днешният ден да е денят, в който избраната от вас обява поевтинява, е около 0,3%. Затова ежедневното следене има смисъл само за няколко обяви, не за целия квартал.

Наемите за същото денонощие

При наемите на тристаен денят изглежда по-оживен спрямо размера на пазара. От 2 185 обяви 9 изчезнаха, а се появиха 24, така че предлагането нарасна. Свалили наема са 13, вдигнали само 3, а медианното сваляне е −6,5%, тоест около €50 на месец. Новите наеми са по-евтини от изчезналите: медиана €800 срещу €1 000. По 3 нови обяви дойдоха в кв. Лозенец и в кв. Център. При 12 наема се смени заглавието, обикновено площта, а номерът остана същият. Седмичния и месечния ритъм на наемите разглеждаме в ритъма на обявите за наем.

Същата картина в imot.bg за два дни

За сравнение имаме два дни в imot.bg, от 17.10 до 19.10 (цените за два дни). Там от 6 094 обяви за тристаен изчезнаха 45, нови бяха 154, а 22 свалиха цена, по 11 на ден, с медиана −2,5%. Едно към едно тези числа не се сравняват. Периодът е друг, а в imot.bg стара обява, пусната наново, изглежда като нова, защото там няма как да я познаем по номер. Общото е редът на величините. За денонощие свалят цената десетина до двадесетина продавачи на тристаен от няколко хиляди. Как изглежда цена, която скача ту нагоре, ту надолу, описваме в зигзаг цените.

Какво да правите с това като купувач

Етикетите „днес“ и „вчера“ на 20.10.2026 стояха на 736 обяви за тристаен, а нови по номер бяха 30. Етикетът следи обновяването, не раждането на обявата. Как да прецените на колко е една оферта, събрахме в как да разберем колко е стара обявата, а общата картина по възраст е в колко стара е обявата за тристаен. Ако искате някой друг да следи пазара за вас, оставете заявката.

Оценка на редакцията: ежедневното следене на обявите

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Люлин 5€1 765/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Лагера€2 901/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Връбница 1€2 273/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Цените за два дни
• Цени на зигзаг
• Колко е стара обявата: наръчник
• Колко стара е обявата
• Ритъмът на наемите
• Масовият внос на обяви

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Обяви за наем отпреди години: кои тристайни стоят в портала, без някой да ги гледа37,2% от обявите за наем на тристаен в homes.bg са на над две години. Евтините до €600 са…
• Колко стара е обявата за тристаен: възрастта на предлагането в СофияТипичната обява за продажба на тристаен в homes.bg е на 313 дни. Само 7,1% са от последния…
• Колко снимки има обявата за тристаен: преброихме всичките в homes.bgМедианата е 5 снимки на обява за продажба на тристаен в homes.bg и 9 под наем. Какво значи…
• Трите думи под цената: тухла, ТЕЦ, обзаведен в обявите за тристаен5 942 обяви за продажба на тристаен в homes.bg: 82,3% са „Тухла“, а обзаведените в същия квартал…