Тристаен апартамент в кв. 7-ми 11-ти километър

Сградите в кв. 7-ми 11-ти километър са пъстри: блокове от социализма, сгради от 90-те и 2000-те и нови кооперации по края на квартала. Картата не показва училище и градина тук; за семейство с деца това е първото нещо за сметка преди огледа.

Собствените ни оферти за тристаен апартамент в квартала са само 2, твърде малко за статистика, затова числото идва от кв. Младост 1А: медиана €269 900, €2 540/кв.м. Ако предпочитате списък с актуалните обяви тук с предимство на собствениците, пуснете заявка; безплатно е и не сме агенция.

Списъкът на семейство, щом търси тристаен в кв. 7-ми 11-ти километър, най-често изглежда така: две нормални спални, училище пеша и паркомясто. Квадратът в този квартал е само едната страна от историята; другата са годините, през които семейството ще живее там. В кв. 7-ми 11-ти километър огледайте най-малко три апартамента преди да решите, дори първият да изглежда подходящ.

Семейство, двойка или инвеститор в кв. 7-ми 11-ти километър

Тристаен се купува по различни причини и 7-ми 11-ти километър не пасва еднакво на всеки купувач.

• Семейства. С малки деца 7-ми 11-ти километър остава компромис: повече въздух, малко детски заведения на крачка.
• Отдаване под наем. Обяви за наем на тристайни в кв. 7-ми 11-ти километър почти не виждаме, така че доходността е предположение. Средното ниво за София е 3,9% брутно.
• Работещите от вкъщи. Кабинетът е типичната причина двама души да минат на тристаен апартамент. В кв. 7-ми 11-ти километър квадратът е €2 540/кв.м, а средният за столицата е €2 455/кв.м.
• Семейство, което расте. Разликата между медианата на двустаен (€201 400) и тристаен апартамент (€269 900) тук е към €69 хил. Толкова следва да покрият парите от продадения двустаен и ипотеката.

По-трудно ще е за купувач, който иска задължително гараж в обявата. Втората тоалетна или втората баня значат най-много за четиричленно семейство; за двойка са приятен бонус.

Мислете и за близките години: децата порастват, градината отстъпва на училището, а изискванията се менят.

Цена на тристаен в кв. 7-ми 11-ти километър: оценка по съседство

В извадката ни в кв. 7-ми 11-ти километър попаднаха само 2 оферти за тристаен: €139 000 за 90 кв.м (1-ви от 3 етажа, сграда от 1940 г.); 147 кв.м срещу €269 553, 3-ти от 15 етажа, парно. Това е твърде малко за медиана, затова прибавяме обявите от кв. Младост 1А.

Медианата на тази извадка е €269 900, средните 60% са между €240 000 и €320 000, а квадратът е €2 540/кв.м, осезаемо над градските €2 455/кв.м, с 3%.

Квадратният метър в оценката и наоколо:

Когато намерите обява тук, съпоставете цената на квадрат с €2 540/кв.м; над 15% отгоре трябва да има ясна причина.

Обявената цена е отправна точка, не финал; отстъпка от 3–7% е обичайна история.

Датата на първото качване е подсказка: тристаен, качен преди месеци и още на пазара, има причина или поле за пазарлък. Ремонтираният тристаен апартамент излиза с надценка, но тя рядко съответства на реалната стойност на мебелите.

Търсене на тристаен в малък квартал

2 оферти за тристаен апартамент в кв. 7-ми 11-ти километър: това намерихме в извадката. Цената в тях говори повече за конкретния имот, отколкото за района.

Цените на страницата идват от 17 обяви в съседни райони като кв. Младост 1А: медиана €269 900, обичаен диапазон от €240 000 до €320 000. Настройте известие в сайтовете за имоти само за 7-ми 11-ти километър и звъннете в същия ден: в тесните пазари свестната оферта изчезва за дни. Не бързайте да плащате над рамката само защото офертите са малко; малкият пазар работи и в двете посоки.

Отворете кръга с един-два съседни района като Дружба 2 и Горубляне. Когато търсите точно в квартала, напишете бюджета и изискванията във формата за заявка. Ще следим новите обяви за вас, безплатно.

Малкото конкуренти работи също в полза на купувача: собственик, чиято обява виси отдавна, с по-малко спорове приема аргументирана отстъпка. Преди оглед поискайте снимка на акта и скицата: при рядко продавани имоти книжата често крият изненади. Малкото обяви сами не означават по-висока цена: всеки апартамент се оценява отделно, по сградата, етажа и ремонта.

Колко пари трябват за тристаен в кв. 7-ми 11-ти километър

Ориентировъчният тристаен в кв. 7-ми 11-ти километър струва €270 хил.; ето как се нарежда сметката, ако банката даде 80% при 2,8%.

Самоучастието €54 000 е само едната част; заедно с данъка, нотариуса и банката стават €65 хил. Вноска от €888 върви при общ нетен доход на двамата над €1 950; с едно дете кредитният инспектор гледа и издръжката на член от семейството.

При смяна на двустаен с тристаен апартамент, продажбата покрива голяма част от цената: двустаен в София е около €173 хил., а доплащането е за кредита. Резервът от 3–6 вноски отделно е по-малко лукс, а сигурност, когато в семейството има малко дете.

Числата са приблизителни; реалната вноска зависи от банката, доходите и застраховката. Калкулаторът смята и други сценарии.

7-ми 11-ти километър: силни и слаби страни

7-ми 11-ти километър с деца: училище, парк, магазин

Да сме честни: в кв. 7-ми 11-ти километър OpenStreetMap не показва нито училище, нито детска градина. За семейство с деца това означава возене всяка сутрин до Дружба 2 и Горубляне. За следобедите: 1 детска площадка и 2 парка и градинки тук. Погледнете и дали пясъчниците звучат живи, а не единствено колко са.

• Здраве. Здравната част: 1 аптека, без поликлиника, 2 болници. Вижте при кой педиатър бихте записали малкото.
• Пазаруване. В кв. 7-ми 11-ти километър има един супермаркет. Има и мол, а това в дъждовна неделя с деца е спасение.

Броячите идват от OpenStreetMap и от време на време пропускат някой нов обект. Една разходка из квартала в неделя показва повече от всяка карта. Фурна, ветеринар или кучешка площадка изглеждат като дреболия, докато не заживеете в квартала.

Кухня с прозорец към двора позволява да наглеждате малките от вкъщи, докато приготвяте вечерята. Добра градина на петнайсет минути струва повече от три по-близки, в които нямате шанс. Сладкарница на ъгъла звучи като детайл, а съботните закуски с деца минават покрай нея.

Кредит за семейно жилище в 7-ми 11-ти километър: сметката

Тристаен рядко се купува изцяло в брой. При медиана €269 900 в кв. 7-ми 11-ти километър банката дава до 80–85%, а останалото, €40 хил.–€54 хил., е ваше самоучастие. Срок над 30 години се дава рядко и не от всяка банка, поради това 35-те години в таблицата са по-скоро за сравнение.

Банките следят общо месечни задължения да не минават приблизително 40–50% от чистия доход на домакинството. Тристаен тук с ипотека за 30 години иска семеен нетен доход от горе-долу €2 хил. на месец. Лизинг на кола и даже кредитна карта намаляват сумата, която банката ще ви даде.

В случай че вече притежавате двустаен, точно той е вашият капитал. В кв. 7-ми 11-ти километър двустаен се предлага горе-долу €201 хил.; след нормалната отстъпка получавате към €191 хил., и за банката оставят приблизително €89 хил. Двама души с по-ниски доходи нерядко получават повече отколкото един с добър. Изчислете и двата сценария.

Проблемът е редът. Вариантите са два: продавате първо и живеете под наем, или купувате първо с мостов заем, в случай че банката ви го прави: краткосрочен заем срещу стария имот, до момента, в който той се продаде. Разговорът с банката следва да е още преди първия оглед, не после.

Преди капарото в кв. 7-ми 11-ти километър: документите

Преди първото плащане искате копия, не обещания. Ето какво да има на масата.

• Входът и управителят. Вземете от управителя справка за дългове към входа и за гласувани ремонти: асансьор, покрив, саниране.
• Удостоверението от Имотния регистър. Проверката се прави по имот и по лица. Ако продавачите са повече от един, проверява се всеки поотделно.
• Съпругът на продаващия. Попитайте в коя година е купен имотът и дали продавачът е имал съпруг към онзи момент. Липсващото съгласие на съпруга е класически повод за съдебен спор след сделката.
• Схема на самостоятелния обект. Кадастърът понякога показва мазе или таван, различни от тези в акта. Изяснете това сега, а не при препродажбата.
• Пълномощните. Пълномощното следва да е с нотариална заверка и конкретно за този имот. Сверете датата и обхвата в него.
• Данъчната оценка. Вади се от общината и е нужна на нотариуса. Ако оценката е по-висока от цената, данъкът се изчислява върху нея.
• Актът за собственост. Изисквайте копие преди втория оглед. Собственик, който отлага да го покаже, казва нещо.

Всеки документ от списъка може да се извади за дни. Натиск „да не изпуснете апартамента“ не е причина да пропуснете стъпка.

Двустаен, тристаен или четиристаен в кв. 7-ми 11-ти километър

Спрямо столицата 7-ми 11-ти километър е в средата: €2 540/кв.м срещу €2 455/кв.м за града.

По-евтини на квадрат от 7-ми 11-ти километър са Горубляне, Дружба 1 и Дружба 2; Горубляне стои на €1 940/кв.м.

Като общ ориентир: медианата на двустаен в София е €173 400, на тристаен апартамент €260 300, т.е. третата стая излиза около €87 хил.

Четиристаен в София струва медианно €412 200, €152 хил. над тристайния; ето защо повечето семейства с две деца остават на тристаен.

Разстоянието струва пари: всеки допълнителен десет минути до офиса значат бензин, време и често втора кола, а това изяжда част от спестяването при по-ниската цена. Разликата в цената има смисъл само при едно и също ниво: тристаен апартамент на зелено и тристаен отпреди 1990 г. не са сходен продукт. Когато местата наоколо нямат обяви, ориентирът със столичните медиани е приблизителен: селата по правило излизат по-евтини, с изключение на местата с минерална вода или ски писта. Цената на квадрат намалява с площта в повечето райони, така че сравнявайте тристаен апартамент с подобна площ, не с по-малки.

7-ми 11-ти километър: грешките, които излизат скъпо

Тристайният е голяма покупка за семейството, обикновено с кредит за години. Грешките по-долу виждаме отново и отново.

• Заем без буфер. Вноската по 80% от €270 хил. за тридесет години при 2,7% е към €876. Дръжте резерв от поне шест вноски, приблизително €5 255, особено в случай че се очаква второ дете.
• Спалня през хола. Втора спалня, до която се стига през хола, не е истинска стая: поискайте скицата преди огледа.
• Цената на топлото. Голям тристаен на последен етаж или на края на блока харчи доста повече енергия; разберете за изолацията и разходите през януари.
• Разходите над цената. При €270 хил. местният данък (3% в Столична община), нотариус, вписване и адвокат правят около €10 000. С агенция прибавете още 2–3% плюс ДДС.
• Паркирането вечер. Огледът по обед не казва къде се паркира вечер. С две коли у дома уточнете го на място след работа.
• Неузаконени промени. Тристаен, направен от двустаен с преграда, следва да разполага с разрешение; иначе банката приема това, което е по документи.

Пълен списък за това какво да проверите на място: оглед на тристаен.

Въпроси за тристаен в кв. 7-ми 11-ти километър

Тристайни в съседните райони

Ако детето остава в същото училище, няколко спирки встрани рядко са проблем. Ето най-близките райони и цените им.

• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Горубляне€1 940/кв.м
• кв. Кремиковци≈ €188 хил.
• кв. Младост 1А€2 663/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Младост 3€2 824/кв.м
• с. Бусманцинаселено място

Вижте и тези

• гр. Божурище€1 950/кв.м
• с. Бели Искър≈ €155 хил.
• кв. Изгрев€4 040/кв.м
• кв. Обеля€1 666/кв.м

Преди да подпишете

• Тристаен в София
• Две, три или четири стаи
• До €300 хил.
• Квадратура на тристаен
• Оглед на тристаен
• Кредит за тристаен
• Евтин тристаен
• Тристаен в Манастирски ливади