Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристаен близо до гробище: цени, квартали и защо разликата не идва от гробищата

Гробищата над 2 ха в София са 7, а най-близкият квартал е на 0,7 км от средата си до оградата. Близо до тях тристайният е по-евтин с 14,6% около центъра и с 9,8% в средния пояс, но навън е по-скъп с 4,5%. Знакът се сменя, значи гробището само по себе си не диктува цената.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Кои гробища броим

На картата на OpenStreetMap в границите на града има десетки гробища, повечето малки селски. Оставихме само тези над 2 ха, защото само те се забелязват от прозореца и в ежедневието. Остават 7, сред тях Гробищен парк Горна баня, Гробищен парк Бояна, Частен гробищен парк „Свети Архангел Михаил”, Централни софийски гробища, Гробищен парк Бакърена фабрика и Малашевски гробища. За всеки квартал с поне осем обяви за тристаен мерим по права линия от средата му до най-близкото от тях. Медианата е 3 км. Нито един квартал не е на по-малко от половин километър, защото гробищата обикновено са в края на жилищните райони.

7гробища над 2 ха в сметката

0,7 кмот средата на Обеля 1, най-близкият квартал

7от 12-те най-близки квартала са около Гробищен парк Бакърена фабрика

59%медианен дял в строеж при тях, срещу 41% за всички

Цената по разстояние до гробището

Медиана €/кв.м по разстояние до най-близкото голямо гробище

€2 135/кв.м

0.5–1 км

€2 128/кв.м

1–2 км

€2 475/кв.м

2–3 км

€2 518/кв.м

над 3 км

Броят на кварталите в групите: 2, 16, 30, 49. Групата до 0,5 км е празна.

Двата квартала на по-малко от километър, кв. Обеля 1 и кв. Връбница 1, са на €2 135/кв.м. Следващата група е почти на същото ниво, €2 128/кв.м, а след втория километър цената се изравнява с тази на града. Изглежда като ясно стъпало. Обаче групите се различават и по друго. Близо до гробищата има много строеж и много панел, а и двете неща теглят квадрата надолу без значение какво има отвъд улицата.

В един пояс от центъра знакът се обръща

По-близката до гробище половина срещу по-далечната, в един пояс от центъра

0–4 км от центъра (34 квартала)
−14,6%
4–7 км от центъра (45 квартала)
−9,8%
над 7 км от центъра (18 квартала)
+4,5%

Разлика в медианата €/кв.м. Външният пояс има 18 квартала, затова е най-несигурен.

До 4 км от центъра близката половина са Орландовци, Хаджи Димитър, Надежда 1 и Банишора. Далечната е Лозенец, Красна поляна 2, Красна поляна 3 и Изгрев. Пак север срещу юг, с −14,6%. В средния пояс до гробищата са Обеля 1, Връбница 1, Модерно предградие и Надежда 3. Насреща са Дианабад, Дървеница, Мусагеница. Старите сгради дори са повече в далечната група (29% срещу 8% медианно), така че не те обясняват разликата. Навън всичко се обръща. Там до гробищата са кв. Бояна, Княжево, Карпузица и Драгалевци, а далеч са Дружба 2 и Горубляне. Близката половина излиза с 4,5% по-скъпа. Изводът е скучен, но честен: постоянен ефект няма. Цената следва посоката и типа сгради, а гробището просто се оказва наблизо.

Кварталите най-близо до голямо гробище

Дванайсетте квартала най-близо до гробище над 2 ха
Квартал	Гробище	Км	До центъра, км	€/кв.м	Обяви	В строеж, %
Обеля 1	Гробищен парк Бакърена фабрика	0,7	6,2	€1 996/кв.м	64	58
Връбница 1	Гробищен парк Бакърена фабрика	0,8	5	€2 273/кв.м	29	62
Модерно предградие	Гробищен парк Бакърена фабрика	1,1	4,7	€1 597/кв.м	68	41
Надежда 3	Гробищен парк Бакърена фабрика	1,1	4,5	€2 008/кв.м	38	58
Орландовци	Централни софийски гробища	1,2	3,3	€1 677/кв.м	22	59
Обеля 2	Гробищен парк Бакърена фабрика	1,2	6,6	€1 903/кв.м	77	64
Манастирски ливади	Частен гробищен парк „Свети Архангел Михаил”	1,3	4,9	€2 579/кв.м	238	59
Връбница 2	Гробищен парк Бакърена фабрика	1,3	5,2	€2 286/кв.м	25	32
Бояна	Гробищен парк Бояна	1,4	7,7	€2 691/кв.м	37	32
Обеля	Гробищен парк Бакърена фабрика	1,4	6,9	€1 666/кв.м	26	88
Левски	Малашевски гробища	1,4	4,4	€1 847/кв.м	60	78
Левски Г	Малашевски гробища	1,4	5,2	€2 094/кв.м	56	71

Половината таблица е около едно място: Гробищен парк Бакърена фабрика в северозапада. Около него са Обеля, Връбница, Модерно предградие и Надежда 3, които разгледахме по-подробно в тристаен в Обеля и Връбница и Модерно предградие. Манастирски ливади е на 1,3 км от частния гробищен парк и е на €2 579/кв.м, с 238 обяви. Това е най-голямото предлагане в списъка и квадратът там е над градския. Подробно в тристаен в Манастирски ливади. Орландовци е до Централните софийски гробища и е най-евтиният в таблицата, €1 677/кв.м, но само с 22 обяви, така че медианата е крехка.

Суеверието и препродажбата

Има купувачи, които не искат да виждат гробища от прозореца. Това е лично и ние не спорим с него. Но то има практично следствие: когато решите да продавате, част от хората няма да дойдат на оглед. Кръгът купувачи се стеснява и продажбата може да отнеме повече време. Другата страна също съществува. Голямото гробище е зелено, тихо през нощта и рядко се застроява. За някои това е предимство, особено ако прозорците гледат към дървета, а не към паметници. Едно наблюдение от картата: големите гробища често граничат с промишлени терени, работилници за паметници и складове. Около Бакърена фабрика това се вижда ясно, затова ви препращаме и към тристаен до промишлена зона. Съседите на гробището понякога пречат повече от него самото. В дните за помен и около Задушница движението и паркирането по околните улици се сгъстяват. Не е всеки ден, но си струва да питате съседите как изглежда улицата тогава.

Тристаен от 107 кв.м до гробище срещу по-далеч, пояс 4–7 км

Близката половина (1,9 км), €Далечната половина (3,3 км), €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

В калкулатора са медианите на двете половини в средния пояс, по 107 кв.м. Сменете ги с конкретни обяви и не забравяйте, че близката половина е с повече строящи се сгради.

Оглед на жилище до гробище

Преди да дадете капаро за тристаен до гробище

0 / 5

Видях от кои стаи се вижда оградата и от кои не.
Минах по улицата в събота сутрин, когато посещенията са най-много.
Попитах къде паркират посетителите и дали ползват паркоместата на блока.
Проверих в устройствения план дали гробището има предвидено разширение към сградата.
Помислих честно как ще реагират хората, на които един ден ще продавам.

Ако търсите в северозапада, сравнете и близостта до ТЕЦ: там също плащате за посоката повече, отколкото за обекта. Зеленината като плюс, без гробища, е описана в тристаен до парк. Опишете какво търсите в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен близо до гробище

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен близо до гробище

Гробището не сваля цената постоянно: около центъра и в средния пояс съвпада с по-евтини северни квартали, навън с по-скъпи южни. Отстъпка от продавача е възможна, но я търсете заради сградата, а не заради оградата.

Цена спрямо същия пояс★★★★★
−14,6% и −9,8% вътре, +4,5% навън.
Тишина★★★★★
Нощем е тихо, денем има посещения.
Зеленина★★★★★
Голям незастроен терен, но не парк.
Препродажба★★★★★
Част от купувачите отпадат по лични причини.
Устойчивост на находката★★★★★
Знакът се сменя между поясите.

Предимства

Незастроен терен до сградата
Тихо вечер
Възможен пазарлък

Слабости

По-тесен кръг купувачи
Тесни улици в празнични дни
Ефектът е смесен с посоката

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Без такса и без договор
Само обяви, които още са активни
Номерът ви не стига до брокери

Пусни заявка

Често задавани въпроси

По-евтин ли е тристаен до гробище?

Зависи от пояса. До 4 км от центъра по-близките квартали са с −14,6%, в средния пояс с −9,8%, а навън по-скъпи с 4,5%. Затова не виждаме постоянен ефект на самото гробище.

Кои квартали са най-близо до голямо гробище?

Обеля 1, Връбница 1 и Модерно предградие, на 0,7–1,1 км от средата си. Повечето от първите дванайсет са около Гробищен парк Бакърена фабрика.

Кои гробища влизат в сравнението?

Само тези над 2 ха по картата на OpenStreetMap, общо 7. Малките селски гробища са извън сметката, защото са стотици и почти не се виждат от жилищните блокове.

Трудно ли се продава жилище с гледка към гробище?

Част от купувачите отказват такива жилища по лични причини, така че кръгът се стеснява. Нямаме данни колко по-дълго стоят тези обяви, затова не даваме число.

Пада ли наемът до гробище?

Почти не: −1,2% до 4 км от центъра и −1,9% в средния пояс. Навън числото е голямо, но там наемите са малко и не му вярваме.

Има ли скъп квартал близо до гробище?

Бояна е на 1,4 км от гробищния парк и е на €2 691/кв.м. Близостта до гробище там не пречи, защото решават планината и големите къщи.

Какво да проверя в плана на района?

Дали гробището има предвидено разширение и какво е предназначението на терените между него и сградата. Това се вижда в подробния устройствен план в районната администрация.

Как мерите разстоянието?

По права линия от средата на квартала до най-близката точка на гробище над 2 ха. В голям квартал вашата сграда може да е много по-близо или много по-далеч.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →