Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Наем на тристаен по улици: къде улицата вдига наема над квартала

В 18,9% от обявите за тристаен под наем има улица или булевард. Сравнихме наема на всяка улица с медианата на нейния квартал: на улиците с поне четири обяви той е медианно +7,2% над квартала. При покупките същото сравнение не показва премия.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Защо при наемите улицата се вижда по-често

Наемите имат поле за адрес, което собствениците попълват по-често, отколкото при продажбите. Затова тук улица има в 18,9% от 2 220 обяви, почти двойно повече от дела при покупките в класацията на улиците с най-много тристайни. Има и още една разлика, която трябва да знаете. В наемите влизат и булевардите, защото така е попълнено полето. При продажбите взехме само „ул.“. Двете класации не са огледални.

420обяви за наем с улица или булевард

278двойки квартал и улица

16улици с поне четири обяви

+7,2%медианно спрямо наема в квартала

Четири обяви на улица не са статистика. Те са поглед в една-две сгради, и така ще ги четем.

Улиците с най-много тристайни под наем

Улиците с най-много обяви за тристаен под наем

бул. Черни връх (Кръстова вада)
7 · €1 200
бул. Иван Гешов (Медицинска академия)
7 · €850
бул. Симеоновско шосе (Симеоново)
6 · €1 250
Фредерик Жолио Кюри (Изток)
5 · €1 300
Хайдушка поляна (Лагера)
5 · €1 600
бул. Симеоновско шосе (Малинова долина)
5 · €950
бул. Евл. и (Оборище)
5 · €800
Твърдишки проход (Стрелбище)
5 · €950
Родопски извор (Борово)
4 · €800
бул. България (Борово)
4 · €850
Шейново (Докторски паметник)
4 · €1 975
бул. Цар Борис (Красно село)
4 · €1 600
Никола Славков (Медицинска академия)
4 · €865
Оборище (Оборище)
4 · €825
Охридско езеро (Сердика)
4 · €1 490
бул. Акад.Иван Евст.Гешов (Сердика)
4 · €974
Шумен (Банишора)
3 · €700
Св. Пимен Зографски (Дианабад)
3 · €1 600
Гео Милев (Гео Милев)
3 · €750
Димитър Манов (Иван Вазов)
3 · €900

Брой обяви и медианен месечен наем. Септември 2026.

От двайсетте двойки начело 8 са булеварди. бул. „Черни връх“ в Кръстова вада е с 7 обяви и медиана €1 200, точно колкото е медианата на целия квартал. бул. „Иван Гешов“ в Медицинска академия е с 7 обяви по €850. бул. „Симеоновско шосе“ излиза два пъти: в Симеоново с €1 250 и в Малинова долина с €950. Един и същ булевард, два различни пазара: разликата е €300 на месец. Много от улиците в списъка са в южната половина на града, където тристайните под наем и без това са по-скъпи. Таблицата по квартали е в наема на тристаен по квартали.

Улицата над и под квартала

Наемът на улицата спрямо медианата на квартала

бул. Черни връх (Кръстова вада)
0%
бул. Иван Гешов (Медицинска академия)
+6,3%
бул. Симеоновско шосе (Симеоново)
+13,6%
Фредерик Жолио Кюри (Изток)
+26,8%
Хайдушка поляна (Лагера)
+95,1%
бул. Симеоновско шосе (Малинова долина)
+0,1%
бул. Евл. и (Оборище)
−5,9%
Твърдишки проход (Стрелбище)
+18,8%
Родопски извор (Борово)
−6,9%
бул. България (Борово)
−1,1%
Шейново (Докторски паметник)
+64,6%
бул. Цар Борис (Красно село)
+100%
Никола Славков (Медицинска академия)
+8,1%
Оборище (Оборище)
−2,9%
Охридско езеро (Сердика)
+61,2%
бул. Акад.Иван Евст.Гешов (Сердика)
+5,4%
Шумен (Банишора)
−12,5%
Св. Пимен Зографски (Дианабад)
+67,5%
Гео Милев (Гео Милев)
−9,6%
Димитър Манов (Иван Вазов)
0%

Медианен месечен наем на обявите с тази улица спрямо всички обяви за тристаен под наем в квартала.

Над квартала са 12 от двайсетте улици, под него 6. Крайностите са впечатляващи и подвеждащи. бул. „Цар Борис“ в Красно село е с +100%, „Хайдушка поляна“ в Лагера с +95,1%. Зад тях стоят по четири-пет обяви. В Докторски паметник улица „Шейново“ е с +64,6%, но медианната площ там е 243 кв.м: това не е по-скъпа улица, а по-големи апартаменти. Нашето правило е просто: щом зад една улица стоят под пет обяви, я четем като една сграда, а не като адрес. Една нова кооперация с пет обзаведени апартамента под наем може сама да вдигне медианата на улицата с половин квартал. Затова гледаме и наема на квадрат. Колко се разминават наемите вътре в един квартал по принцип, има в разсейването на наемите.

На квадрат картината е по-спокойна

Месечен наем на кв.м по улици

10,5 €

бул. Черни връх

8,9 €

бул. Иван Гешов

10,3 €

бул. Симеоновско шосе

7,9 €

Фредерик Жолио Кюри

12,8 €

Хайдушка поляна

8,8 €

бул. Симеоновско шосе

10,6 €

бул. Евл. и

7 €

Твърдишки проход

6,6 €

Родопски извор

7,1 €

бул. България

8,9 €

София

Медиана на наема на кв.м за първите десет улици по брой обяви и за всички обяви за тристаен под наем.

Медианата за града е 8,9 евро на квадрат на месец. бул. „Цар Борис“ и „Хайдушка поляна“ са с 13,1 и 12,8 евро, „Охридско езеро“ в Сердика също е с 12,8. „Шейново“ пада до 8,1 евро, под града, въпреки високата месечна сума. Голямото жилище се отдава по-евтино на квадрат, както и при продажбите. Когато сравнявате две обяви на една улица, делете наема на площта. Месечната сума сама подвежда.

Една улица, продажба и наем

Улици с обяви и за продажба, и за наем
Улица	Квартал	Наеми	Медианен наем	Продажби	Медианна цена	Брутна доходност
Фредерик Жолио Кюри	Изток	5	€1 300	2	€749 000	2,1%
Хайдушка поляна	Лагера	5	€1 600	1	€329 000	5,8%
Твърдишки проход	Стрелбище	5	€950	1	€470 000	2,4%
Родопски извор	Борово	4	€800	2	€317 500	3%
Оборище	Оборище	4	€825	6	€350 000	2,8%
Охридско езеро	Сердика	4	€1 490	7	€280 880	6,4%
Шумен	Банишора	3	€700	1	€269 000	3,1%
Гео Милев	Гео Милев	3	€750	4	€275 000	3,3%
Майор Юрий Гагарин	Изток	3	€850	1	€310 000	3,3%
Гатьо Шишков	Кръстова вада	3	€850	1	€290 000	3,5%
Проф. Ал. Т.-Балан	Младост 2	3	€750	3	€200 000	4,5%
Народно хоро	Овча купел	3	€1 250	5	€256 785	5,8%

Там, където една улица има обяви и в двата пазара, можем да сметнем груба брутна доходност: годишният наем към цената за покупка. Тя е от 2,1% на „Фредерик Жолио Кюри“ в Изток до 6,4% на „Охридско езеро“ в Сердика. Не бързайте с изводите. В 7 от 12 реда продажбите са една или две обяви, а наемите и продажбите почти никога не са в един и същ апартамент. Сметката за инвеститор с по-големи извадки е в тристаен като инвестиция. Улица „Оборище“ в Оборище е редът с най-много продажби: 6 обяви по €350 000 и наем €825, около 2,8% брутно. Повече за квартала има в сравнението на Оборище, Яворов и Докторски паметник.

Колко да поискате и колко да платите

За собственика улицата е аргумент само ако апартаментът ѝ отговаря: тих вход, паркиране, нова сграда. Медианната надбавка от +7,2% при наем €825 е около €59 на месец. Толкова горе-долу струва добрият адрес в очите на наемателя. Наемателят може да ползва същата логика наобратно. Ако обявата иска много над квартала само заради булеварда, поискайте да видите какво друго има. Шумът на булеварда е разгледан при покупките в тристаен на булевард.

Наем или покупка на конкретна улица

Цена на тристайния, €Наем за подобен тристаен, €/мес.Лихва, %Финансиране, %ГодиниПоддръжка и данъци, €/мес.Доход от самоучастието, ако не купите, %/год.

Сравнява наема с невъзвратимата част от собствеността: лихвата през първата година, поддръжката и пропуснатия доход от самоучастието. Главницата не е разход, тя остава ваша.

По подразбиране са медианите за улица „Оборище“. Сложете своите числа и вижте дали наемът там покрива невъзвратимата част от покупката.

Наем на тристаен на определена улица

0 / 6

Сравних наема с медианата на квартала, не само с улицата.
Разделих наема на площта и сравних квадратите.
Проверих дали обявите на улицата не са от една и съща сграда.
Минах по улицата вечер и сутрин в час пик.
Попитах за паркиране и дали е включено в наема.
Видях на картата дали апартаментът гледа към булеварда или към двора.

Оценка на редакцията: наем на тристаен по улица

2,8от 5

Оценка на редакцията: наем на тристаен по улица

Добрата улица вдига наема малко над квартала, а крайните разлики идват от една сграда или от голяма площ. Наемът на квадрат е по-честото мерило от месечната сума.

Надбавка за улицата★★★★★
Медианно +7,2% над квартала на улиците с поне четири обяви.
Предсказуемост★★★★★
12 улици над и 6 под квартала сред двайсетте начело.
Полза за собственика★★★★★
Дава ориентир колко може да се поиска за добър адрес.
Полза за наемателя★★★★★
Помага да се разпознае надценка заради булеварда.
Надеждност на данните★★★★★
Малки броеве на улица, обявени, не договорени наеми.

Предимства

Улица има в почти една пета от наемите
Видима надбавка за търсените адреси
Сравнение с продажбите на същата улица

Слабости

Булевардите и улиците се броят различно от продажбите
Крайностите идват от една сграда
Доходността по улица е на малки броеве

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Не сме посредник, нямаме комисиона
Без такса и без договор

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Коя улица има най-много тристайни под наем?

В извадката ни бул. Черни връх в Кръстова вада, с 7 обяви и медиана €1 200 на месец. След него е бул. Иван Гешов в Медицинска академия, също с 7.

С колко улицата вдига наема спрямо квартала?

На улиците с поне четири обяви медианно с +7,2%. При €825 наем това е около €59 на месец, но разсейването между улиците е голямо.

Защо някои улици са с двойно по-висок наем от квартала?

Защото зад тях стоят четири-пет обяви, често в една нова сграда или с много голяма площ. Шейново в Докторски паметник е с +64,6%, но медианната площ е 243 кв.м.

Защо при наемите има повече обяви с улица, отколкото при продажбите?

Наемите имат поле за адрес, което собствениците попълват, и в него влизат и булевардите. Затова делът е 18,9% срещу 10,5% при продажбите.

Каква доходност дава тристаен на конкретна улица?

Там, където има и наеми, и продажби, брутната доходност е от 2,1% до 6,4%. В 7 от 12 случая продажбите са една или две обяви, затова е пример, а не измерване.

Булевардът по-скъп ли е под наем?

Сред двайсетте улици с най-много обяви 8 са булеварди и повечето са над или около медианата на квартала. При покупките булевардът е с лека отстъпка, така че двата пазара не се държат еднакво.

Как да сравня два наема на една и съща улица?

Разделете месечната сума на площта. Медианата за града е 8,9 евро на кв.м, а голямото жилище обикновено е по-евтино на квадрат.

Колко надеждни са тези числа?

Това са обявени наеми от 2 220 обяви, 420 с улица. Улиците начело са с по 3 до 7 обяви, така че всяко число е поглед в една-две сгради.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →