Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Четиристаен с три спални: какво получавате над тристайния и колко струва

От 2 236 обяви за четиристайни 194 (8,7%) описват жилището с „три спални“, „тристаен“ или подобни думи. Сравнени с тристайните в същия квартал, те са с около €70 000 по-скъпи и с 28 кв.м по-големи. Странното е, че и квадратът им е по-скъп: с +6,3%.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Две различни неща под едни думи

Около половината обяви, 96, казват „три спални“. Това е обикновен четиристаен по нашето броене: дневна и три спални. Другите 98 споменават „тристаен“ и там смисълът е друг. Обикновено „тристаен“ в обява за четиристаен значи, че отделната кухня или трапезарията е броена като стая. Понякога значи, че тристаен е преустроен в четиристаен, или обратното. На огледа това се вижда за минута, от обявата не.

194четиристайни с „три спални“ или „тристаен“
8,7%от всички четиристайни
135 кв.ммедианна площ, срещу 160 кв.м за всички четиристайни
21,6%в строеж, срещу 37,8% за всички

За семейство с две деца, което иска стая за всяко дете и спалня за родителите, първата група е точно това, което търси. Втората е тристаен с отделна кухня: добре, ако обичате да готвите зад врата, но не дава трета спалня.

Колко струва над тристайния

Тристаен, четиристаен с три спални и всички четиристайни
€260 хил.
Тристаен (град)
€375 хил.
С три спални
€426 хил.
Всички четиристайни

Медиана на обявената цена. На квадрат: €2 455/кв.м, €2 887/кв.м и €2 663/кв.м.

Сравнението с града подвежда, защото тези жилища са главно в скъпите квартали. Затова сравнихме всяка обява с медианния тристаен в нейния квартал: 193 обяви, медианно €70 000 повече и 28 кв.м повече. Излиза около €2 500 за всеки допълнителен квадрат. Плащате ги на цена над средния квадрат на тристайния в квартала, защото самите четиристайни с три спални са с 6,3% по-скъпи на квадрат. Обикновено по-голямото жилище е по-евтино на квадрат. Тук не е. Спрямо другите четиристайни квадратът е с 8,4% по-скъп. Нашето обяснение: тези жилища са по-малки от типичния четиристаен (135 срещу 160 кв.м), по-рядко са в строеж и са в централните квартали.

Площта: повечето са големи

Площ: четиристайни с три спални срещу тристайни
  • под 100 кв.м
  • 100–120 кв.м
  • 120–140 кв.м
  • над 140 кв.м
  • С три спални
    18%23%13%47%
  • Тристайни
    35%36%18%11%

Дял от обявите по обявена площ. В новото строителство площта е застроена, с дела от общите части.

Над 140 кв.м са 46,9% от четиристайните с три спални и едва 10,9% от тристайните. Под 100 кв.м са само 34 обяви: четири стаи в такава площ значи малки спални. Ако площта е под 110 кв.м, проверете на плана кое е „спалня“. Детска стая от 8 кв.м е стая, но не за двама тийнейджъри. Повече за това как изглежда тристаен по поколения сгради има в кухнята и дневната в тристайния.

Къде се предлагат

Кварталите с най-много четиристайни с три спални

Брой обяви за четиристаен с „три спални“ или „тристаен“ в текста. Септември 2026.

Център, Кръстова вада и Манастирски ливади водят списъка. Следват Лозенец, Драгалевци и Бояна: квартали с големи апартаменти, къщи с апартаменти и нови сгради в полите на планината. В панелните комплекси такива обяви почти няма. Там четиристайният е рядък, а когато го има, обявата казва просто „четиристаен“. Ако търсите четири стаи на цената на три, погледнете четиристаен на цената на тристаен: ъгълът там е противоположен. Колко струват четиристайните в Оборище и съседните квартали до тристайните там, има в сравнението на Оборище, Яворов и Докторски паметник.

Какво да гледате в плана

Четири стаи за петима души значи и повече врати, коридор и бани. В новите сгради „три спални“ често идва с две бани, едната към родителската спалня. В старите тухлени кооперации по-често ще видите една баня и отделна тоалетна. На плана гледаме три неща. Първо, дали спалните са към тихата страна, а дневната към улицата. Второ, дали някоя стая е достъпна само през дневната: тя става за кабинет, по-малко за дете. Трето, колко от площта е коридор. В апартамент от 135 кв.м коридорът лесно изяжда квадратурата на цяла детска стая. Типовете разпределения по сгради сме описали в разпределението на тристаен. Мислете и за продажбата след години. В извадката ни четиристайните са 2 236 обяви срещу 7 995 тристайни: купувачите на голямо жилище са по-малко и чакането е по-дълго. Не плащайте за стая, която няма да ползвате.

Кога си заслужава доплащането

С 80% кредит при 2,7% за 30 години разликата от €70 000 е около €227 на месец. Срещу тях получавате около 28 кв.м и, ако обявата е от първия вид, трета спалня. Ние бихме доплатили, ако децата са две и разликата във възрастта е голяма, или ако някой работи от вкъщи всеки ден. Не бихме, ако „четвъртата стая“ е кухня с врата. Сравнението на трите вида жилища по град е в двустаен, тристаен или четиристаен, а семейният поглед в тристаен за семейство с деца.

Четиристаен спрямо тристайния в квартала

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

По подразбиране е медианата на града за тристайни. Сменете я с медианата на вашия квартал от страницата му. Обратният случай, двустаен, на който обещават трета стая, е в двустаен, който става тристаен.

Четиристаен с три спални

0 / 6

Оценка на редакцията: четиристаен с три спални

3от 5

Оценка на редакцията: четиристаен с три спални

Добър избор за семейство, на което трябват три спални, ако четвъртата стая наистина е спалня. Доплащането спрямо тристайния е голямо, а квадратът не е по-евтин.

  • Стаи за семейство с две деца★★★★★

    Отделна стая за всяко дете и спалня за родителите.

  • Цена спрямо тристайния★★★★★

    Около €70 хил. повече в същия квартал.

  • Цена на квадрат★★★★★

    +6,3% над тристайния в квартала.

  • Яснота на обявата★★★★★

    Половината обяви не казват дали четвъртата стая е спалня.

  • Готовност за нанасяне★★★★★

    Само 21,6% са в строеж.

Предимства

  • Трета спалня без нужда от преустройство
  • Повечето са в завършени сгради
  • Голяма площ за семейство

Слабости

  • Скъп квадрат
  • Обявата често брои кухнята като стая
  • Почти няма такива в панелните комплекси

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Без такса и без договор
  • Кои документи да поискате
  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Какво значи „четиристаен с три спални“?

Обикновено дневна и три спални, отделно от кухнята. Такива са около 96 от 194 обяви в извадката. Другата половина казват „тристаен“ и често броят кухнята или трапезарията като стая.

С колко е по-скъп от тристаен в същия квартал?

Медианно с €70 000 и с 28 кв.м повече площ, по 193 обяви. Квадратът също е по-скъп, с +6,3%.

Защо квадратът е по-скъп, а не по-евтин?

Тези жилища са по-малки от средния четиристаен (135 срещу 160 кв.м), по-рядко са в строеж и са главно в скъпите квартали. По-голямата площ обикновено сваля цената на квадрат, но тук другите признаци я надделяват.

Къде има най-много такива обяви?

В Център, Кръстова вада и Манастирски ливади, после в Лозенец, Драгалевци и Бояна. В панелните комплекси почти няма.

Колко е разликата във вноската срещу тристаен?

При 80% кредит за 30 години и 2,7% лихва около €227 на месец за разлика от €70 000. Добавете и по-високите сметки за отопление.

Колко голям е типичният четиристаен с три спални?

Медианно 135 кв.м. Над 140 кв.м са 46,9% от тях, под 100 кв.м само 34 обяви.

По-често ли са в строеж от другите четиристайни?

Не, по-рядко: 21,6% срещу 37,8% за всички четиристайни. Повечето са в завършени сгради, така че може да ги видите на място.

Как да разбера от обявата коя от двете групи е?

Почти не може. Поискайте план с площите на стаите и проверете броя стаи в нотариалния акт или в одобрения проект.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен