Към съдържанието
Тристаен.com
Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристаен до Околовръстния път: цена на квадрат, шум и двете лица на пътя

Околовръстният път е единственият обект в тази поредица, при който близостта последователно сваля цената. В пояса 4–7 км и след 7 км от центъра по-близките до пътя квартали са с −5,9% и −5,9% на квадрат. Но пътят има две лица: на юг минава покрай Симеоново и Кръстова вада, на запад покрай Люлин.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Как мерихме пътя

Околовръстният е линия, не точка. Затова взехме 745 точки по трасето му от OpenStreetMap и за всеки от 97 квартала потърсихме най-близката. Медианата е 2,9 км от средата на квартала до пътя. Само един квартал е на под 500 м: Люлин 5, на 0,4 км. Разстоянието по права линия не казва дали има насип, шумозащитна стена, зелена ивица или блок между вас и пътя. Нито дали прозорците ви гледат натам. Това се вижда само на място.

745точки по трасето в картата
2,9 кммедианно разстояние до пътя
€2 352/кв.ммедиана в 16 квартала на 0,5–1 км
€2 501/кв.ммедиана в 32 квартала на над 4 км

Цената по разстояние до Околовръстния

Медиана €/кв.м по разстояние до Околовръстния път
€1 765/кв.м
0–0,5 км
€2 352/кв.м
0,5–1 км
€2 112/кв.м
1–2 км
€2 494/кв.м
2–4 км
€2 501/кв.м
над 4 км

Брой квартали в групите: 1, 16, 15, 33, 32. Първата група е само един квартал. Медианно разстояние до центъра: 7,1, 6,8, 6,2, 5, 3,2 км.

Най-евтина е групата от 1 до 2 км, €2 112/кв.м. Най-близката група от 500 м до километър е по-скъпа, €2 352/кв.м, и причината е в кварталите в нея. Групите над 2 км са на €2 494/кв.м и €2 501/кв.м. Там вече е градът отвътре, на 3,2 км от центъра за последната група. Тук смесването с центъра е очевидно. Колкото по-далеч от Околовръстния, толкова по-близо до центъра. Затова отделното сравнение по пояси е задължително.

В един пояс: около 6% по-евтино до пътя

По-близката до пътя половина срещу по-далечната, в един пояс от центъра
  • 4–7 км, продажба
    −5,9%
  • 4–7 км, наем
    −1,9%
  • над 7 км, продажба
    −5,9%
  • над 7 км, наем
    +15,4%

Разлика в медианата на квадрат и в медианния наем. Поясът до 4 км е изпуснат: там и близката половина е на 4 км от пътя.

В пояса 4–7 км близката половина е средно на 1,1 км от пътя и е на €2 140/кв.м. Далечната е на 3,1 км и на €2 273/кв.м. Разлика −5,9%. Кой е в близката половина? Люлин 4, Люлин 2, Люлин 3, в.з. Малинова долина, Кръстова вада и Люлин 1. А в далечната Слатина, Левски В, Левски Г и Левски. След 7 км разликата е същата, −5,9%. Две еднакви цифри в два пояса изглеждат като доказателство. Не бързайте. Голяма част от близката половина са люлинските панелни комплекси. Те са по-евтини и заради сградите, и заради репутацията. Колко от 6-те процента са за шума и колко за панела, данните не разделят. Наемът е отделна история: −1,9% в пояса 4–7 км и +15,4% след 7 км, но там наемите са малко. Наемателите изглежда не бягат от пътя.

Южната дъга и западната дъга

Медиана €/кв.м в дванайсетте квартала най-близо до Околовръстния
  • Люлин 5 (0,4 км)
    €1 765/кв.м
  • Камбаните (0,5 км)
    €2 518/кв.м
  • Люлин 4 (0,6 км)
    €2 090/кв.м
  • Малинова долина (0,7 км)
    €2 118/кв.м
  • Симеоново (0,7 км)
    €2 989/кв.м
  • Люлин 2 (0,7 км)
    €1 880/кв.м
  • Люлин 3 (0,7 км)
    €2 167/кв.м
  • Младост 4 (0,7 км)
    €2 353/кв.м
  • в.з. Малинова долина (0,7 км)
    €2 776/кв.м
  • Кръстова вада (0,8 км)
    €2 860/кв.м
  • Люлин 1 (0,8 км)
    €1 924/кв.м
  • Обеля (0,8 км)
    €1 666/кв.м

Маркирани са кварталите от южната и югоизточната дъга на пътя.

Отваряме дванайсетте най-близки и те се делят на две групи. На юг и югоизток са Камбаните, Малинова долина, Симеоново, Младост 4, в.з. Малинова долина и Кръстова вада. Медианата им е €2 647/кв.м. На запад и северозапад са Люлин 5, Люлин 4, Люлин 2, Люлин 3, Люлин 1 и Обеля. Медианата им е €1 902/кв.м. Един път, два различни пазара. Симеоново е на 0,7 км от Околовръстния и на €2 989/кв.м. Люлин 5 е на 0,4 км и на €1 765/кв.м. Значи пътят не определя цената. Определя я коя част на града е от другата страна. Южните квартали са сравнени в тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново и тристаен в Малинова долина, западните в тристаен в Люлин.

Отстъпката до пътя в пари

Тристаен от 107 кв.м в пояса 4–7 км: до пътя срещу по-навътре

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Медианните квадрати на двете половини, умножени по 107 кв.м, дават разлика от €14 000. При 80% кредит за 30 години това е около €45 на месец по-ниска вноска до пътя. Сумата не е голяма. Тя е по-малка, отколкото много купувачи очакват за „до Околовръстното“. Пазарът очевидно не наказва пътя силно. Сравнете с разликата между два етажа в една сграда или между булевард и вътрешна улица, разгледани в тристаен на булевард. Отстъпката за пътя е от същия порядък.

Какво носи пътят на живущите

Изходът от града

Околовръстният свързва кварталите по края помежду им и с изходите към магистралите. За шофиращ всеки ден към другия край на София това спестява центъра.

Шумът

Тежките камиони минават и нощем. Колко се чуват, зависи от разстоянието, от етажа, от шумозащитата и от изложението. Ние нямаме измервания и не даваме числа.

Пешеходците

Пътят разделя квартали. Преминаването до отсрещната страна често е по подлез или надлез, а понякога липсва. Проверете пътя до спирката и до училището пеш.

Тристаен до Околовръстния: проверка

0 / 6

Молът на пътя и бизнес сградите наоколо са разгледани в тристаен близо до мол и тристаен близо до офисите. кв. Младост 4 е и до пътя, и до офисите. Опишете бюджета и коя част на града ви трябва в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен до Околовръстния път

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен до Околовръстния път

Близостта до Околовръстния сваля квадрата с около 6% в двата външни пояса, но отстъпката е и за панелните комплекси по края. На юг пътят минава покрай скъпи квартали, на запад покрай евтини.

  • Отстъпка спрямо същия пояс★★★★★

    −5,9% и −5,9%: постоянна, но скромна.

  • Достъп с кола★★★★★

    Бърза връзка между краищата на града и изходите.

  • Нощен шум★★★★★

    Тежкият трафик не спира, решават етажът и изложението.

  • Пешеходна среда★★★★★

    Пътят разделя кварталите, преминаването не е навсякъде лесно.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Разстояние от средата на квартала, смесено с типа сгради.

Предимства

  • По-ниска цена на квадрат
  • Бърз изход от града
  • Наемът почти не страда

Слабости

  • Шум от камиони
  • Отстъпката идва и от панела
  • Пешеходни бариери

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Подбор по квартал и бюджет
  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Само обяви, които още са активни
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

По-евтин ли е тристаен до Околовръстния път?

В пояса 4–7 км и след 7 км от центъра по-близките до пътя квартали са с −5,9% и −5,9% на квадрат. Част от разликата е за панелните комплекси по края, не само за пътя.

Кой квартал е най-близо до Околовръстния?

Люлин 5, на около 0,4 км от средата на квартала. Следват Камбаните и Люлин 4.

Защо Симеоново е скъпо, макар да е до пътя?

Квадратът там е €2 989/кв.м. Южната дъга на пътя минава покрай престижни квартали под Витоша, където цената се определя от посоката и от новите къщи и сгради, не от пътя.

Колко е отстъпката в пари?

За тристаен от 107 кв.м в пояса 4–7 км разликата между двете половини е около €14 000, или около €45 на месец по-ниска вноска при 80% кредит.

Шумно ли е до Околовръстния?

Камионите минават денем и нощем. Колко се чува, зависи от разстоянието, етажа, шумозащитата и изложението на спалните. Проверете вечер с отворен прозорец.

Влияе ли пътят на наема?

В пояса 4–7 км наемът почти не се различава (−1,9%). След 7 км е +15,4%, но наемите там са малко и процентът е крехък.

Добре ли е за шофиращи?

За ежедневен път към другия край на града или към изходите на София пътят спестява центъра. В час пик обаче и той се задръства. Изминете маршрута в делник.

Как мерите разстоянието?

По права линия от средата на квартала до най-близката от 745 точки по трасето в OpenStreetMap. В голям квартал единият край може да е на 300 м, а другият на 2 км.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен